나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10194 [4] 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층 143호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안유통단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 "일반산업단지 및 유통단지 주변 주택상가혼성지대" 로서, 아파트단지 및 근린상가 등으로 형성됨.

교통상황

본건이 속한 단지내 주차장( 지하층 소재 : 현황은 1층 )까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 142호 등 으로서, 사용승인일 : 2020. 02. 28 외벽 : 치장벽돌쌓기 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호

이용상태

본건 4개 호수 공히, " 공실( 空室 : 비어 있음 ) "상태임.

설비내역

위생설비( 화장실 )는 117호쪽( 지하주차장에서 1층으로 올라오는 계단실 뒷편 )에 있고, 본건 각 호수의 문이 잠겨 있어서, 각 호수 전용면적에 급수용 배관이 설치되어 있는지 확인할 수는 없으나, 옆칸이 140호 및 141호을 일괄하여 '스킨&바디( 상호: 소피아 ) 피부관리"영업을 하고 있는 것으로 미루어 볼 때, 급수 및 배수 배관(配管)이 연결되어 있을 것으로 추정됨. 그 밖에 '담보평가서'에 의하면, 소방설비( 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 )도 되어 있는 것으로 기재됨.

토지의 형상 및 이용상태

'장방형, 완경사지를 평탄화'한 토지를 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

(차량 출입용) 주차장 입출구는 단지의 남동측에 설치되어 있으며, 토지의 동측으로 '소로1류'(폭10~12M)'에 접하는 것으로 '토지이용계획확인서'( 하단 확인도면 )에 표시되어 있는데, 반면 '토지이용계획확인서'( 상단 '국토의계획및이용에관한법률'에 따른 지역·지구 등 란) 에는 "중로1류( 폭20~25M )에 접하는 것으로 표시됨. --- 현황은 '왕복4차선 아스콘포장 차도 + 동서 양쪽 인도( 본건쪽 인도는 광폭 )가 설치됨. --- '중로1류'가 맞지 않나 추측됨.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '준주거지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역', '유통업무설비' < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '물류단지'( 물류시설의개발및운영에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10194 (4)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층 143호 (신주소: 충청남도 천안시 서북구 한들1로 157)

용도: 판매시설

감정가: 380,000,000원

토지면적: 99.12㎡ (약 29.98평)

토지지분: 99.12㎡ (약 29.98평)

건물면적: 48.67㎡ (약 14.72평)

건물지분: 48.67㎡ (약 14.72평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종공주원예농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 위치한 "천안마치에비뉴4" 내 1층 143호 판매시설입니다.

주변은 "일반산업단지 및 유통단지 주변 주택상가혼성지대"로, 아파트 단지 및 근린상가 등이 혼재되어 있습니다.

건물은 2020년 2월 28일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 2층 건물 중 1층에 해당합니다.

차량 접근은 단지 내 주차장을 통해 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 동측으로 '소로1류'(폭 10~12M)에 접하는 것으로 보이나, 현황은 '왕복 4차선' 규모의 도로에 인접하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획상으로는 '도시지역', '준주거지역', '지구단위계획구역(유통업무설비)'으로 지정되어 있으며, '가축사육제한구역', '물류단지' 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 25일 접수된 세종공주원예농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

이에 따라, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 약 13억 5천만원에 달하나, 이는 매각으로 소멸될 권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황 *

임차인: ㈜길담산업

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-11-27

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 본건 경매 물건은 인수할 임차인의 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 천안마치에비뉴는 스트리트형 상가로 조성되었으며, 주변으로 아파트 단지, 산업단지, 유통단지 등이 배후 수요를 형성하고 있습니다.

현재 본건을 포함한 4개 호실은 공실 상태로 파악됩니다.

인접한 140호 및 141호에서는 '스킨&바디' 피부관리실이 영업 중인 것으로 보아, 해당 업종 등 서비스 관련 업종의 입점이 가능한 상권으로 판단됩니다.

다만, 해당 지역 인근에서는 생활폐기물 소각시설과 관련된 갈등 및 민원이 지속적으로 제기되고 있어, 환경 문제 및 악취 관련 이슈가 잠재적인 상권 활성화 요인에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 천안유통단지 북측 인근에 위치하여 산업단지 및 유통시설 접근이 용이합니다.

단지 내 주차 시설 이용이 가능하며, 주변 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 내 위생설비(화장실)는 117호 쪽에 위치하며, 본건 호실의 전용 면적 내 급수 및 배수 배관 연결 여부는 옆 호실의 영업 사례를 미루어 볼 때 연결되어 있을 것으로 추정됩니다. 소방설비(화재탐지, 스프링클러)도 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 본건을 포함한 다수 호실이 공실 상태로, 입찰 후 공실 장기화에 따른 임대 수익 공백이 발생할 수 있습니다.

* 환경 문제: 주변 지역에서 생활폐기물 소각시설 운영과 관련하여 악취 및 환경 오염 민원이 꾸준히 제기되고 있으며, 이는 지역 전체의 주거 및 상업 환경 인식에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 유사 업종 경쟁: 상권 내 유사 업종의 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

* 건물 설비 확인 필요: 급수 및 배수 배관 연결은 추정일 뿐이므로, 실제 이용 전 정확한 설비 상태 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축된 지 얼마 되지 않은 상가 건물(2020년 사용 승인)로, 대로변에 인접한 좋은 입지에 위치하고 있습니다.

주변으로 산업단지 및 주거단지가 형성되어 있어 잠재적인 배후 수요가 존재하며, 공동담보로 경매 진행되었으나 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 지역 내 생활폐기물 소각시설 운영으로 인한 환경 문제 및 민원이 잠재적인 리스크로 작용할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

적극적인 임대 마케팅과 더불어 지역 환경 이슈에 대한 이해를 바탕으로 투자 가치를 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 우수한 입지: 산업단지 및 유통단지 인근, 대로변 접근성이 좋은 위치입니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 공실 활용 가능성: 현재 공실 상태로, 즉시 임대 사업 추진이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 시장 상황, 주변 상가 시세, 임대료 수준, 예상되는 공실 기간 및 복구 비용, 그리고 지역 환경 문제 등이 미치는 영향 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 본 자료만으로는 구체적인 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.