나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10194 [3] 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층 144호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안유통단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 "일반산업단지 및 유통단지 주변 주택상가혼성지대" 로서, 아파트단지 및 근린상가 등으로 형성됨.

교통상황

본건이 속한 단지내 주차장( 지하층 소재 : 현황은 1층 )까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 142호 등 으로서, 사용승인일 : 2020. 02. 28 외벽 : 치장벽돌쌓기 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호

이용상태

본건 4개 호수 공히, " 공실( 空室 : 비어 있음 ) "상태임.

설비내역

위생설비( 화장실 )는 117호쪽( 지하주차장에서 1층으로 올라오는 계단실 뒷편 )에 있고, 본건 각 호수의 문이 잠겨 있어서, 각 호수 전용면적에 급수용 배관이 설치되어 있는지 확인할 수는 없으나, 옆칸이 140호 및 141호을 일괄하여 '스킨&바디( 상호: 소피아 ) 피부관리"영업을 하고 있는 것으로 미루어 볼 때, 급수 및 배수 배관(配管)이 연결되어 있을 것으로 추정됨. 그 밖에 '담보평가서'에 의하면, 소방설비( 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 )도 되어 있는 것으로 기재됨.

토지의 형상 및 이용상태

'장방형, 완경사지를 평탄화'한 토지를 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

(차량 출입용) 주차장 입출구는 단지의 남동측에 설치되어 있으며, 토지의 동측으로 '소로1류'(폭10~12M)'에 접하는 것으로 '토지이용계획확인서'( 하단 확인도면 )에 표시되어 있는데, 반면 '토지이용계획확인서'( 상단 '국토의계획및이용에관한법률'에 따른 지역·지구 등 란) 에는 "중로1류( 폭20~25M )에 접하는 것으로 표시됨. --- 현황은 '왕복4차선 아스콘포장 차도 + 동서 양쪽 인도( 본건쪽 인도는 광폭 )가 설치됨. --- '중로1류'가 맞지 않나 추측됨.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '준주거지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역', '유통업무설비' < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '물류단지'( 물류시설의개발및운영에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10194 (3)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059, 천안 마치에비뉴4 1층 144호

용도: 판매시설 (건축물대장 상 주용도: 판매시설)

감정가: 380,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지 지분 면적: 99.12㎡ (약 30평)

건물 전용 면적: 48.67㎡ (약 14.7평)

건물 전체 연면적: 7312.18㎡ (약 2212.4평)

건물 사용승인일: 2020년 02월 28일

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 지하 1층, 지상 2층

해당층: 1층

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안유통단지" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: "일반산업단지 및 유통단지 주변 주택상가혼성지대"로서, 아파트단지 및 근린상가 등이 혼재되어 있습니다.

* 접근성: 본건이 속한 단지 내 주차장(지하층 소재, 현황 1층)까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 토지 동측으로 '소로1류'(폭 10~12M)에 접하는 것으로 토지이용계획확인서에 표시되어 있으나, 현황은 '왕복 4차선 아스콘 포장 차도 + 동서 양쪽 인도'가 설치된 '중로1류'(폭 20~25M)에 접하는 것으로 추정됩니다. 단지 남동측에는 차량 출입용 주차장 입출구가 설치되어 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 유통업무설비 지역이며, 가축사육제한구역, 물류단지 관련 법규가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 25일 접수된 세종공주원예농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,020,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 경매 사건의 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을2, 을3, 갑5 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 별도의 개요가 없어 현재로서는 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원입니다.

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 1,350,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: ㈜길담산업

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-27

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차인 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 천안유통단지 및 인근 산업단지의 배후 상권으로, 유통 및 산업 종사자를 주요 수요층으로 합니다. 주택 및 상가 밀집 지역으로 배후 주거 수요도 일부 존재합니다.

* 업종 적합성: 판매시설 용도로, 주변의 산업단지 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 소매업, 서비스업(미용, 피부관리 등) 및 식음료 업종 등이 적합할 것으로 보입니다.

* 현재 이용 상태: 본건(144호)을 포함한 4개 호수 모두 현재 "공실(空室)" 상태입니다. 이는 임대 수익 발생의 공백을 의미하며, 신규 임차인 확보를 위한 노력이 필요합니다. (인접 호수에서 피부관리실 영업 중)

* 잠재력: 지역 경제 활성화 및 신규 산업 유입에 따라 상권 활성화 가능성이 있으며, 이는 향후 임대 수익 증대로 이어질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건이 속한 단지 내 주차장 접근이 가능하며, 단지 외부로는 왕복 4차선 도로에 인접하여 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의시설: "천안유통단지" 북측 인근에 위치하여 관련 편의시설(식당, 상점 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 주변 아파트 단지 및 근린상가 형성으로 생활 편의시설은 양호할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 주변에 아파트단지가 형성되어 있어 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본건을 포함한 4개 호수가 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실이 장기화될 경우 투자금 회수에 어려움이 발생할 수 있습니다. 임차인 유치 전략 수립이 중요합니다.

* 상권 경쟁: 주변에 유사한 상가 및 판매시설이 다수 존재할 가능성이 있어, 경쟁 심화로 인한 임대료 하락 또는 공실 장기화의 위험이 있습니다.

* 도로 등급 혼선: 토지이용계획확인서상의 도로 등급과 현황 도로 등급이 상이하여, 향후 도로 관련 민원 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (현황 도로가 더 넓어 유리하게 작용할 가능성이 높음)

* 용도 제한: 가축사육제한구역, 물류단지 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 적용에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 건축물대장, 등기부등본 상으로는 주변에 혐오시설이 인지되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 서북구 백석동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)인 판매시설용 집합건물입니다.

* 유통단지 및 산업단지 인근의 입지로 배후 수요가 예상되나, 현재 4개 호수 모두 공실 상태인 점은 단점으로 고려해야 합니다.

* 등기부상 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리관계입니다.

* 향후 상권 활성화 및 신규 임차인 확보 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물: 2020년 준공으로 시설 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 입지적 이점: 천안 유통단지 및 산업단지 인근에 위치하여 잠재적 수요층이 존재합니다.

* 권리 안전성: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 가격 메리트: 감정가 및 법원 최저매각가 대비, 시세 및 향후 발전 가능성을 고려한 적정가 낙찰 시 시세차익 또는 안정적인 임대수익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원입니다.

* 산정 근거: 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(380,000,000원), 법원 최저매각가, 주변 상권의 임대료 시세, 공실률, 향후 임대수익률, 직접 사용 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 공실 상태임을 감안하여, 초기 투자금 회수 기간 및 위험 요소를 충분히 검토한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.