나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10194 [2] 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층 145호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안유통단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 "일반산업단지 및 유통단지 주변 주택상가혼성지대" 로서, 아파트단지 및 근린상가 등으로 형성됨.

교통상황

본건이 속한 단지내 주차장( 지하층 소재 : 현황은 1층 )까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 142호 등 으로서, 사용승인일 : 2020. 02. 28 외벽 : 치장벽돌쌓기 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호

이용상태

본건 4개 호수 공히, " 공실( 空室 : 비어 있음 ) "상태임.

설비내역

위생설비( 화장실 )는 117호쪽( 지하주차장에서 1층으로 올라오는 계단실 뒷편 )에 있고, 본건 각 호수의 문이 잠겨 있어서, 각 호수 전용면적에 급수용 배관이 설치되어 있는지 확인할 수는 없으나, 옆칸이 140호 및 141호을 일괄하여 '스킨&바디( 상호: 소피아 ) 피부관리"영업을 하고 있는 것으로 미루어 볼 때, 급수 및 배수 배관(配管)이 연결되어 있을 것으로 추정됨. 그 밖에 '담보평가서'에 의하면, 소방설비( 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 )도 되어 있는 것으로 기재됨.

토지의 형상 및 이용상태

'장방형, 완경사지를 평탄화'한 토지를 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

(차량 출입용) 주차장 입출구는 단지의 남동측에 설치되어 있으며, 토지의 동측으로 '소로1류'(폭10~12M)'에 접하는 것으로 '토지이용계획확인서'( 하단 확인도면 )에 표시되어 있는데, 반면 '토지이용계획확인서'( 상단 '국토의계획및이용에관한법률'에 따른 지역·지구 등 란) 에는 "중로1류( 폭20~25M )에 접하는 것으로 표시됨. --- 현황은 '왕복4차선 아스콘포장 차도 + 동서 양쪽 인도( 본건쪽 인도는 광폭 )가 설치됨. --- '중로1류'가 맞지 않나 추측됨.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '준주거지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역', '유통업무설비' < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '물류단지'( 물류시설의개발및운영에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10194 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 1059 천안마치에비뉴4 1층 145호

용도: 판매시설

감정가: 380,000,000원

토지면적: 99.12㎡ (약 30.0평)

토지 지분: 99.12㎡ (약 30.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 48.67㎡ (약 14.7평)

건물 지분: 48.67㎡ (약 14.7평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종공주원예농업협동조합 (부동산 임의경매 개시 결정권자)

사용승인일: 2020년 02월 28일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 142호 등 (본건 145호)

특이사항: 공동담보

주의사항: 명시된 주의사항 없음

특수물건정보: 공동담보

1.1. 1.면적 환산

토지 면적: 99.12㎡는 약 30.0평입니다.

건물 면적: 48.67㎡는 약 14.7평입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 소재하는 "천안유통단지" 북측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 일반 산업단지 및 유통단지 주변의 주택, 상가 혼성 지대로 형성되어 있으며, 아파트 단지 및 근린상가 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지 내 주차장(지하층 소재, 현황 1층)까지 차량 접근이 가능합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

건물이 위치한 토지는 남동측에 차량 출입용 주차장 입출구가 설치되어 있습니다. 토지이용계획확인서상 동측으로 '소로1류'(폭 10~12M)에 접하는 것으로 표시되어 있으나, 다른 부분에는 '중로1류'(폭 20~25M)에 접하는 것으로 표시되어 있어 상이합니다. 현황은 왕복 4차선 아스콘 포장 도로와 동서 양쪽 인도가 설치되어 있으며, '중로1류'가 더 부합하는 것으로 추정됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

*용도지역: 도시지역, 준주거지역

*용도지구 등: 지구단위계획구역, 유통업무설비

*타법령상 제한: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 물류단지 (물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2023년 10월 25일 접수된 세종공주원예농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 늦게 등기된 모든 권리(을2, 을3, 갑5)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권 이전: 2023년 10월 25일 이대로 명의로 소유권 이전(매매)이 있었습니다 (갑4).

기타 권리:

- 2022년 11월 4일 접수된 주식회사알토란 명의의 신탁등기말소(갑3)가 있습니다.

- 2026년 2월 3일 접수된 세종공주원예농업협동조합 명의의 임의경매개시결정(갑5)이 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, '지상권개요'는 비어있습니다.)

3.3. 임차인 현황

*임차인: (주)정원물산

*보증금: 30,000,000원

*차임: 1,500,000원

*전입일자(사업자등록일): 2024년 10월 28일

*대항력: 없음

*비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 명확히 기재되어 있습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 속한 천안마치에비뉴4는 대규모 복합 상업시설로 조성되었으며, 스트리트형 구조를 채택하여 유동인구 흡입에 유리하게 설계되었습니다. 주변에 일반산업단지, 유통단지, 아파트단지, 근린상가 등이 있어 배후수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

감정평가서 요약에 따르면, 본건이 포함된 4개 호수 모두 "공실(空室: 비어 있음)" 상태입니다. 이는 현재 영업 활동이 이루어지고 있지 않음을 의미합니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

주변의 산업단지 및 주거 단지 배후수요와 대규모 복합상가의 특성을 고려할 때, 향후 임차인 유치 및 영업 활성화를 통해 상권 가치가 회복될 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건은 주택 및 상가 혼성 지역에 위치하며, 인근에 아파트 단지 및 근린상가들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

정확한 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근린상가 지역에 위치하므로 일반적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 교통 편의성

단지 내 주차장 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

본건은 현재 공실 상태로, 임차인 유치 및 안정적인 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 채무자의 다른 담보물에 대한 경매 진행 여부에 따라 물건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 환경 관련 민원 가능성

검색 결과, 본건 소재지인 백석동 인근에서 생활폐기물 소각시설 운영과 관련하여 대기오염, 악취 등에 대한 지역 주민 간 갈등 및 민원이 지속적으로 제기되고 있습니다. 이는 해당 지역의 환경적 민감성을 시사하며, 잠재적인 거주 또는 영업 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 도로 상태 불일치

토지이용계획확인서 상의 도로 폭 표기와 현황 도로 폭에 일부 차이가 있어, 향후 인허가 또는 개발 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시의 주요 상업 및 유통 단지 인근에 위치한 판매시설로, 대규모 상업시설 내에 속해 있습니다. 2020년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다. 현재 공실 상태이지만, 주변의 산업단지 및 주거 배후수요를 바탕으로 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 인근 소각시설 관련 환경 민원 및 지역 갈등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 공동담보 물건이라는 점도 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 상가 시설

2020년에 건축된 비교적 신축의 판매시설로, 건물 자체의 노후도가 낮습니다.

8.2. 대규모 복합 상업 단지 내 위치

천안마치에비뉴는 대규모 스트리트형 상업시설로 조성되어 집객 효과 및 가시성이 높을 것으로 기대됩니다.

8.3. 산업단지 및 주거 단지 배후 수요

주변의 산업단지 종사자와 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 확보하고 있습니다.

8.4. 명확한 권리 관계

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 간편합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재로서는 정확한 산정이 어렵습니다. 이는 감정가 380,000,000원을 기준으로 향후 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 공실률, 상권 회복 추이, 잠재적 리스크(환경 민원 등)에 대한 추가적인 심층 분석이 필요하기 때문입니다. 특히, 공실 상태임을 감안하여 임차인 유치 비용 및 공실 기간 동안의 예상 손실 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 권리상 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 주변 환경 요인을 종합적으로 고려하여 낙찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.