나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600130 [2] 대전광역시 동구 성남동 18-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2026.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 성남동 소재 "성남동행정복지센터" 남측 인근에 위치하고, 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1)·2) 공히, 완경사지에 대체로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1): 북측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함. 기호2): 동측으로 로폭 약 8미터 내외, 남측으로 로폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(성남동3구역 주택재개발정비사업), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(성남동3구역주택재개발)<도시 및 주거환경정비법>. 기호2) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(성남동3구역 주택재개발정비사업), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(성남동3구역주택재개발)<도시 및 주거환경정비법>.

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층으로서, (사용승인일: 1970.11.20) 외벽: 몰탈위페인트, 적벽돌쌓기 및 석재타일붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 목재 및 샷시창호 등.

이용상태

주택으로서 현황 상당기간 방치된 상태인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

2층 면적은 귀원 제시목록 및 등기사항전부증명서상 29.90㎡이나 일반건축물대장상 29.92㎡로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각임. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3 건물의 2층 면적은 등기사항증명서상 29.90㎡이나 일반건축물대장상 29.92㎡임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호 : 대전지방법원 2026타경600130 (2)

소재지 : 대전광역시 동구 성남동 18-4

용도 : 단독주택

토지면적 : 188.00㎡ (약 56.87평)

토지지분 : 31.34㎡ (약 9.48평)

건물면적 : 74.23㎡ (약 22.45평)

건물지분 : 12.37㎡ (약 3.74평)

토지 제시외면적 : 0.00㎡

건물 제시외면적 : 215.96㎡ (약 65.34평)

매각대상 : 토지 및 건물 지분매각

경매구분 : 부동산강제경매

1.2. 감정가 및 매각 조건

감정가 : 62,113,350원

특이사항 : 중복사건, 지분매각, 공유자우선매수신고, 재개발구역, 정비구역

주의사항 : 지분매각임. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 대전광역시 동구 성남동 소재 "성남동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역임 [cite: 제공된 정보].

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨 [cite: 제공된 정보].

2.3. 도로상태

기호1) 토지는 북측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함. 기호2) 토지는 동측으로 로폭 약 8미터 내외, 남측으로 로폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접함 [cite: 제공된 정보].

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(성남동3구역 주택재개발정비사업), 가축사육제한구역, 정비구역(성남동3구역주택재개발)으로 지정되어 있음 [cite: 제공된 정보]. 또한, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당할 수 있어 별도 확인이 필요함 [cite: 제공된 정보].

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2026.01.23 유한회사유니버셜대부 강제경매)

토지 등기부상 현재까지의 권리사항은 다음과 같으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 말소될 예정임.

* 1986-10-07 : 소유권이전 (매매, 정운모)

* 1986-10-07 : 합병한대89㎡에 대한 이기 소유권이전 (정운모)

* 2024-12-23 : 소유권이전 (협의분할에 의한 상속, 정진혁)

* 2026-01-23 : 3번 정성욱 지분강제경매 (유한회사유니버셜대부, 8,083,426원) - 말소기준권리

* 2026-02-20 : 3번 정성욱 지분가압류 (엠메이드대부, 70,891,623원) - 말소예정

* 2026-03-25 : 3번 정성욱 지분강제경매 (엠메이드대부유한회사, 5번 가압류의 본압류로의 이행) - 말소예정

총 채권액 (말소기준권리 이후): 78,975,049원

건물 등기부 또한 토지 등기부와 유사한 권리 변동사항을 보이며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 말소될 예정임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (단, 현황 조사 시 지상권 존재 여부에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 관련하여 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 단독·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치함 [cite: 제공된 정보]. 성남동3구역 주택재개발정비사업 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 대한 기대감이 있는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위로 성남동행정복지센터가 위치하며, 근린생활시설 이용이 용이함 [cite: 제공된 정보].

5.2. 교육시설

인근에 교육시설이 소재하며, 특히 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당할 수 있어 관련 확인이 필요함 [cite: 제공된 정보].

5.3. 혐오시설 유무

주변 반경 1km 이내에 소각장, 폐수처리장 등 대표적인 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 인근에 학교가 위치하므로 관련 법규 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 물건은 토지 및 건물의 지분만 매각되므로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아니며, 다른 공유자와의 관계 및 협의가 필수적임. 이는 향후 재산권 행사 및 처분에 제약을 줄 수 있음.

6.2. 공유자 우선매수신고

공유자는 법적으로 우선매수권을 가지므로, 최고가 매수신고인에도 불구하고 해당 공유자가 우선적으로 낙찰받을 수 있음. 이는 입찰 참여자에게는 큰 위험 요소가 될 수 있음.

6.3. 재개발/정비사업의 불확실성

성남동3구역 주택재개발정비사업 구역에 속해 있으나, 사업 진행 속도, 사업 계획 변경, 추가 분담금 발생 등 사업 자체의 불확실성은 항상 존재함.

6.4. 건물 상태 및 제시외 건물

건물은 사용승인일(1970.11.20) 기준으로 노후화되었으며, 현황 "상당기간 방치된 상태"로 탐문 조사되었음 [cite: 제공된 정보]. 따라서 상당한 수리 또는 철거 비용이 발생할 수 있음. 또한, 215.96㎡ (약 65.34평)에 달하는 제시외 건물이 포함되어 있어, 실제 현황 파악 및 관리/철거 방안을 면밀히 검토해야 함.

6.5. 공부와의 차이

건물 2층 면적의 경우, 등기사항증명서상 29.90㎡이나 일반건축물대장상 29.92㎡로 소폭 상이함. 이는 큰 문제는 아니나, 행정 처리 시 참고해야 함.

6.6. 매각 불포함 권리

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있어, 이에 대한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 동구 성남동 3구역 재개발정비사업 대상지에 포함되어 있어 향후 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 감정가 대비 넓은 토지 면적을 확보하고 있으며, 제시외 건물까지 포함되어 있어 물리적인 규모가 상당합니다.

그러나, 본 물건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 '지분매각'과 '공유자 우선매수신고'입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰이 무효가 될 수 있으며, 설령 낙찰받더라도 다른 공유자와의 관계 설정 및 명도 과정에서 난항이 예상됩니다. 건물 역시 노후화가 심하고 장기간 방치된 상태로 보여, 상당한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 따라서 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 성남동3구역 주택재개발정비사업 대상지 내 위치

* 사업 진행 시 토지 가치 상승 기대

* 감정가 대비 토지 면적 비율 양호 (지분)

* 제시외 건물 포함 일괄 매각

9. 예상 입찰가

감정가는 62,113,350원입니다.

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 건물이 노후화되고 상당 기간 방치된 상태인 점, 그리고 공유자의 우선매수권이 존재한다는 점을 감안해야 합니다. 또한, 제공된 주변 연립·다세대 주택 매매 정보는 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다.

재개발 구역 내 토지 가치를 중심으로 접근할 때, 유사한 조건의 단독주택 토지 시세는 평당 약 800만원 ~ 1,500만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 지분 토지 면적은 약 9.48평이므로, 단순 토지 가치만으로도 약 7,500만원 ~ 14,000만원 범위로 추정할 수 있습니다.

그러나 이는 매우 거친 추정이며, 실제 가치는 재개발 사업의 진행 상황, 다른 공유자의 의사, 건물의 철거 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

공유자의 우선매수권 행사를 피하면서도 합리적인 수익을 기대하기 위해서는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가 범위는 감정가 대비 100% ~ 120% 수준인 약 62,113,350원 ~ 74,536,020원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 특성상 실제 낙찰가는 공유자의 우선매수권 행사 여부, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 유무 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 심층적인 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.