나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51880 [2] 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11 지곡미래아파트 102동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 지곡면 화천리 “화천1리회관” 남측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(1~3):철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 지하1층 지상5층 건물내 제1층 제104호외로서, 외 벽:몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽:벽지마감 등. 창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1~3):아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호(1~3):기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1~3):부정형 토지로서, "아파트 건부지"임.

인접 도로상태등

일련번호(1~3):본건 대지권의 목적이 되는 토지는 서측으로 왕복 약 2차선 포장도로와 연결된 단지내 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3):계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(2020-01-23), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 "미상"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 내역

사건번호: 서산지원 2025타경51880 (2)

소재지: 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11 지곡미래아파트 102동 2층 204호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 84,000,000원

토지면적: 97.16㎡ (약 29.39평)

토지지분: 97.1638㎡ (약 29.39평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평) (건축면적 기준)

건물지분: 59.985㎡ (약 18.14평) (건축면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 기타 기본사항

채권자: 남OOOO (남광주농업협동조합)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본건은 충청남도 서산시 지곡면 화천리 "화천1리회관" 남측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 지역에 소재합니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한

해당 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(2020-01-23), 가축사육제한구역(200m 이내 모든 축종 불가), 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부등본상 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 소유권이전, 임의경매 개시결정 등의 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 을11번 근저당권(2013-02-13, 남광주농업협동조합, 64,800,000원)입니다.

이 외 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계 및 권리 내용을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 말소기준 권리

말소기준권리는 남광주농업협동조합의 근저당권(2013-02-13)입니다.

이 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리 또한 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주위로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동은 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 지곡미래아파트

주소: 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11

사용승인일: 2012년 11월 30일

총 동수: 5개동

총 세대수: 250세대

최고층: 5층

주차대수: 총 252대 (지상 2대, 지하 11대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

본 건 아파트의 건축면적은 59.98㎡ (약 18.14평)이며, 정확한 전용면적 및 분양면적은 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 건물 구조 및 마감

본건이 속한 102동은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 및 채무 관계

본건은 공동담보 물건으로, 채무 관계가 여러 부동산에 걸쳐 있을 수 있습니다. 이는 경매 절차 진행 및 매각 후 권리 관계 정리 시 추가적인 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 점유하고 있는 임차인의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다. 미상 보증금으로 인한 추가 부담 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크 요인

주변 환경에 특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 지역 내 개발 계획이나 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 토지 이용 제한 사항이 향후 자산 가치에 미칠 영향을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 지곡면에 위치한 지곡미래아파트 102동 204호로, 비교적 최근에 건축된 아파트입니다. 주변 환경은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없어 보이나, 임대 관계 미상 및 공동담보 물건이라는 점은 주의가 필요합니다. 최신 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식의 아파트(2012년 준공)로 기본적인 상품성이 양호합니다.

* 주거 환경 및 교통 여건이 보통 이상으로 평가되어 실거주 수요가 있을 수 있습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 4월~6월)를 보면, 40.95㎡(전용면적 기준)가 4,400만원에서 5,600만원에 거래되었고, 48.733㎡(전용면적 기준)는 5,000만원에 거래되었습니다.

본건의 건축면적은 59.98㎡(약 18.14평)이며, 감정가는 84,000,000원입니다.

최근 거래된 면적 대비 본건의 면적이 크다는 점과 감정가를 고려할 때, 시세는 6000만원대 후반에서 8000만원대 초반으로 형성될 수 있습니다.

다만, 임대 관계 미상, 공동담보 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 70,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.