나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51880 [3] 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11 지곡미래아파트 102동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 지곡면 화천리 “화천1리회관” 남측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(1~3):철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 지하1층 지상5층 건물내 제1층 제104호외로서, 외 벽:몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽:벽지마감 등. 창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1~3):아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호(1~3):기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1~3):부정형 토지로서, "아파트 건부지"임.

인접 도로상태등

일련번호(1~3):본건 대지권의 목적이 되는 토지는 서측으로 왕복 약 2차선 포장도로와 연결된 단지내 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3):계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(2020-01-23), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 "미상"임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51880 (3)

소재지: 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11 지곡미래아파트 102동 4층406호

용도: 아파트

건축연도: 2012년 (사용승인일 2012-11-30)

1.2. 면적 정보

토지면적: 97.16㎡ (약 29.4평)

토지지분: 97.1638㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.98㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.985㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

* 아파트 전용면적은 제공된 정보 기준으로 59.98㎡(약 18.1평)입니다. 최근 실거래 정보에 제시된 전용면적(40.95㎡, 48.733㎡)과는 차이가 있습니다.

1.3. 매각 및 경매 정보

감정가: 79,000,000원 (7천9백만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO (남광주농업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 충청남도 서산시 지곡면 화천리 “화천1리회관” 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로가 서측 약 2차선 포장도로와 연결되어 차량 진출입은 가능합니다. 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준이나, 자가용이 없을 경우 이동이 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 건축물 현황

해당 물건은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 내 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역 (200m 일부 제한: 모든 축종 불가)

* 준보전산지

* 참고: 인근 지역(화천리 산 228번지 일대)에서 가축분뇨 추정 물질 적치 관련 민원이 있었으며, 화천리 일원에 아스콘 채움재 생산 공장 입주 추진으로 인한 환경 및 교통 안전 우려 뉴스가 있었습니다. 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 지역 환경 관련 이슈로 인지할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을11, 근저당권 (남광주농업협동조합, 64,800,000원)

* 등기부채권 총액: 64,800,000원

* 말소되는 권리: 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등 해당 경매 개시 결정으로 인해 말소될 권리는 말소됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양일 (양 )

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2025-11-03

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-01-27

* 대항력: 없음

* 임차인 양일 씨는 대항력이 없으나 배당 신고를 하였습니다. 보증금 15,000,000원에 대해 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 (유치권, 법정지상권 등)

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

해당 아파트는 농경지와 일부 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 위치합니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 구성될 것으로 보입니다. 인프라가 풍부한 도심 상권과는 거리가 있으나, 생활에 필요한 기본적인 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 주변 시설

* 아파트명: 지곡미래

* 사용승인일: 2012년 11월

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 250세대

* 최고층/최저층: 5층 / 1층

* 주차대수: 총 252대 (지상 2대, 지하 11대) (제공된 정보 기준. 아파트 정보에 기재된 지하 주차대수(11대)와 총 주차대수(252대)의 차이가 큽니다. 이는 지하 주차 공간이 부족하거나, 다른 통계 방식에 따른 것일 수 있습니다.)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 주변 교육시설: 부성초등학교 및 병설유치원이 약 986m 거리에 위치합니다.

5.2. 면적 정보 (평수 표기)

* 토지면적: 97.16㎡ (약 29.4평)

* 건물면적: 59.98㎡ (약 18.1평)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금 전액 배당을 받지 못할 경우 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 정보상 인수되는 보증금은 없습니다.

* 환경 관련: 본 물건지 주변 지역(지곡면 화천리)에서 가축분뇨 관련 민원 및 공장 입주 관련 이슈가 있었습니다. 직접적인 영향은 적으나, 지역 개발 및 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 가격 불일치: 감정가(7900만원) 대비 최근 실거래가(4400만원~5600만원)가 낮은 점은 주의가 필요합니다. 이는 면적 차이(제공된 59.98㎡ vs 실거래 40.95㎡, 48.733㎡) 또는 감정 시점과 시장 상황의 차이일 수 있습니다.

7. 종합 의견

충청남도 서산시 지곡면에 위치한 지곡미래아파트 102동 406호는 비교적 신축에 속하며(2012년식), 조용한 주거 환경을 제공하는 아파트입니다. 단지 자체 시설 및 주변 편의시설은 보통 수준이며, 차량 이용이 필수적인 지역입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 대항력 없는 임차인이 존재합니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 점과 인근 지역의 환경 관련 이슈는 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 실거래가: 제공된 59.98㎡(약 18.1평) 건물 면적이 최근 거래된 40.95㎡~48.733㎡(약 12.4평~14.7평)보다 크다면, 면적 대비 가격 경쟁력이 있을 수 있습니다.

* 정숙한 주거 환경: 조용하고 한적한 곳을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 개발 가능성: 서산 지역의 발전 및 산업단지 조성에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(40.95㎡ 4층 5,600만원, 48.733㎡ 1층 5,000만원)와 감정가(79,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 면적(59.98㎡)이 최근 거래된 물건들보다 크다는 점을 감안해야 합니다. 4층 거래가(40.95㎡, 5,600만원)를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 136.75만원/㎡이며, 이를 본 건의 건물면적에 적용 시 약 8,200만원으로 산출됩니다. 이는 감정가와 유사한 수준입니다.

그러나 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 보수적인 관점에서는 감정가의 80% 수준(약 6,320만원)부터 접근을 고려할 수 있으나, 면적 차이와 4층이라는 장점을 감안하여 감정가 수준까지도 고려해볼 수 있습니다.

종합적으로, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 단, 현장 조사를 통해 정확한 면적 및 상태를 재확인하고, 입찰 직전 시세 변동을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.