나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500782 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1133-3 메종야베스 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 공원 및 관공서 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 북서측 인근에 노선버스 정류장 및 인천지하철1,2호선 "인천시청역"이 소재하고 있어 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 중 2층 205호로서,
외벽: 석재마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감,
창호: 하이새시임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 20미터, 서측으로 8미터, 동측으로 폭3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무), 소로1류(폭 10m-12m)(접합),중로1류(폭20m-25m)(2019-06-10)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경500782 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1133-3 메종야베스 2층205호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 중 2층 205호

감정가: 185,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.88㎡ (약 2.38평)

토지지분: 7.878㎡ (약 2.38평)

건물면적: 49.70㎡ (약 15.03평) - 전용면적 기준 (국가 통계 포털 등에서 제공되는 일반적인 아파트 면적 표기 방식을 따름)

건물지분: 49.7㎡ (약 15.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물대장 요약

준공일자: 2017.07.07

총 층수: 지하 1층 ~ 지상 14층

해당 호수: 2층 205호

주요구조: 철근콘크리트구조

주용도: 공동주택 (아파트)

총 세대수: 39세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 공원 및 관공서 등이 혼재하는 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 북서측 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1, 2호선 "인천시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 세장형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 20미터, 서측으로 8미터, 동측으로 폭 3미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무)

* 도로: 소로1류(폭 10m-12m) 접합, 중로1류(폭20m-25m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 남동구(인천광역시)의 압류(갑4)이며, 경매개시결정 등기(갑5)도 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 신재규 (주택도시보증공사)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020년 06월 05일

* 대항력: 있음 (선순위 임차인)

* 등기부상 권리: 주택임차권 (을5), 권리금액: 180,000,000원, 인수 조건 (등기부등본상 '말소: 인수'로 표기)

* 비고: 1차 보증금 감액분 10,000,000원

3.3. 주의사항

집합건물 등기부요약 및 물건명세서 상, 을구 5번의 주택임차권(신재규)은 인수되는 권리로 표기되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 함을 의미합니다. 임차인의 총 보증금은 170,000,000원이나, 등기부상 권리금액은 180,000,000원으로 기재되어 있으며, 이 차액 및 전체 보증금의 변제 여부에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 인천광역시청 및 다양한 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 상업지대에 위치하고 있습니다. 이는 풍부한 유동인구와 다양한 상권이 형성되어 있음을 시사합니다.

4.2. 인천시청역 역세권

인천지하철 1, 2호선 인천시청역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 주거 및 상업 활동 모두에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

아파트로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 인천광역시청이 있어 행정 편의성이 높으며, 다양한 근린생활시설, 공원 등이 인접해 있어 생활 환경이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 및 주변 환경 (외부 검색 결과 기반)

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지대 특성상 유흥업소나 상가 밀집 지역이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다. (예: 주변 지역에 모텔, 유흥업소 밀집 지역이 산재해 있을 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 등기부등본상 임차권이 인수 조건으로 명시되어 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔여 보증금을 부담해야 합니다. 임차인의 보증금(170,000,000원)과 등기된 임차권 금액(180,000,000원)의 차이 및 실제 배당 결과를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

채권자(주택도시보증공사)와 임차인(신재규)이 동일 기관(주택도시보증공사)이라는 점은 권리관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다. 이는 일반적인 경매 물건보다 심층적인 권리 분석을 요구합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 아파트입니다. 일반상업지역에 위치하여 투자가치가 높을 것으로 예상되나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 주요 리스크로 작용합니다. 보증금 인수 여부 및 금액을 정확히 파악하는 것이 본건의 성공적인 낙찰 및 투자 결정에 핵심적인 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(인천지하철 1, 2호선 인천시청역) 및 광역 교통망 접근성 우수.

* 인천시청, 관공서, 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 풍부한 생활 인프라.

* 일반상업지역 내 위치하여 향후 도시 발전 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 아파트 용도로 현재 이용 중이며, 주거 편의시설 완비.

9. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000원

인수 보증금 예상액: 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 (배당 결과에 따라 변동 가능, 보증금 전액 인수 가능성 고려)

* 종합적인 권리분석 및 잠재적 인수 보증금 규모를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권리관계의 복잡성과 인수 보증금 발생 가능성을 감안하여, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 해당 물건에 대한 정확한 현장 조사, 임차인과의 소통, 배당표 확정 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.