나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502337 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1203-2 주건축물 1동 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 독점로길에 위치하며,
주위는 종합병원, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고,
인근에 지하철역, 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2014년 12월에 사용승인된
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중
7층 702호로서,
외벽: 석재 및 드라이비트 마감
창호: 샷시 이중창호임.
(사용승인일:2014-12-01)

이용상태

주거용[도시형생활주택(원룸형)]으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지시설, 스프링클러,
카리프트, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 업무시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 14미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08), 상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경502337 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

감정가: 157,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1203-2 주건축물 1동 7층 702호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물/토지 내역

토지면적: 12.43㎡ (약 3.76평)

토지지분: 12.43㎡

건물면적: 45.65㎡ (약 13.81평)

건물지분: 45.65㎡

건물구조: 철근콘크리트구조, 2014년 12월 사용승인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 독점로 13 (구월동)에 위치하며, 주위에는 종합병원, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차 가능하며, 인근에 인천지하철 1호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 시내외 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권은 강대원 -> 김용현 -> 김관환 순으로 이전되었습니다. 등기부상 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(을구 5번)가 존재하며, 이에 따른 임차권(을구 5번, 성낙관) 또한 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (성낙관)

보증금: 157,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-26

확정일자: 2020-01-29

배당신고일자: 2024-03-14

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련

* 임차인: 주택도시보증공사 (성낙관)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-26

확정일자: 2022-03-03

배당신고일자: 2024-03-14

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 2,500,000원

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, HUG의 인수조건 변경이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(갑4)를 기준으로, 본건 매각으로 인해 등기부상 을구 5번 주택임차권 등기를 포함한 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 권리관계가 명확히 정리되었습니다. 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용현황

본건은 업무시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용되고 있으며, 복합적인 용도의 상업 및 주거 지역에 속해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 인천간석초등학교, 인천성리초등학교 등

* 의료시설: 종합병원(길병원 인근)

* 쇼핑/문화시설: 롯데백화점 인근

* 기타: 아파트, 근린생활시설 등

5.2. 도시계획 및 규제

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

6. 시세분석 및 예상 입찰가

6.1. 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보(45백만원~85백만원)는 본건과 건축연도 및 유형(도시형생활주택)에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 유사한 유형인 '센트라도시형생활주택'(18평형, 2011년식)의 최근 실거래가가 2026년 8월 1.7억원으로 확인되어, 평당 약 286만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가 157,000,000원은 45.65㎡(약 13.81평) 기준 평당 약 344만원으로, 이는 비교적 최신 건축 연도와 HUG의 보증 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

6.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 157,000,000원이며, 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금(157,500,000원, 160,000,000원)과 유사한 수준으로, HUG의 보증 및 채권 회수 의사를 고려할 때 감정가가 현재 시장 가치를 잘 반영하고 있을 가능성이 높습니다. 'HUG 인수조건 변경'은 HUG가 경매 절차를 원활히 진행하고 채권을 회수하려는 의지를 보여주는 것으로 해석됩니다.

6.3. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 임차보증금이 0원이므로, 추가적인 인수 비용은 없습니다. 감정가 157,000,000원을 기준으로, HUG의 개입과 명확한 권리관계 해소를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰받는 전략이 유효할 것으로 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 157,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 용도 불일치

건축물대장상 주 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 실제로는 주거용 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 건축물 관련 민원이나 용도 변경 시 문제가 될 소지가 있습니다.

7.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않으나, 이는 HUG의 보증 이행 및 채권 회수 과정에서 발생한 특수 거래 조건으로, 관련 내용을 면밀히 파악해야 할 필요가 있습니다.

7.3. 임대차 관계 불확실성

감정평가서 상 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 실제로는 HUG가 임차인으로 등재되어 있습니다. HUG의 역할과 관련된 정확한 계약 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증으로 인한 권리관계의 명확성 확보.

* 낙찰 후 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 매우 적음.

* 인천 도시철도 1호선 예술회관역 인접으로 우수한 교통 편의성.

* 2014년 준공으로 비교적 신축에 가까운 건물 상태.

* 주변에 종합병원, 백화점 등 다양한 생활 편의시설 접근 용이.

9. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 인프라가 우수하며 건물 상태 또한 양호합니다. HUG의 채권자이자 임차인으로의 등재 및 '인수조건 변경'이라는 특수 사항이 존재하나, 대항력 있는 임차인이 없고 인수할 보증금이 0원이라는 점에서 권리관계가 비교적 명확합니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도 간의 불일치 등 잠재적 리스크는 있으나, 이에 대한 면밀한 사전 조사 후 감정가 수준에서의 입찰을 고려한다면 합리적인 투자가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.