나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503897 [1] 인천광역시 부평구 부평동 433-122 참빛아파트 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평시장역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위
는 다세대주택 및 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 및 편의성 등 고
려시 제반 교통상황은 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2003.01.10)

외 벽 : 사이딩 및 드라이비트 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공동주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로의 지선도로(주부토로75번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경503897 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 433-122 참빛아파트 2층 201호

건물명: 참빛아파트

용도: 공동주택 (아파트)

준공연도: 2003년 1월 10일

구조: 철근콘크리트구조

층: 5층 건물 중 2층

감정가: 125,000,000원

토지면적: 16.17㎡ (약 4.89평)

건물면적 (전용면적): 39.62㎡ (약 11.98평)

(참고: 아파트의 분양면적은 제공된 정보에서 별도로 산출되지 않았습니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1. 1 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 대상 물건 주변으로는 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통 상황은 비교적 양호한 편입니다. 특히 부평시장역을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다.

1. 2 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 8월 3일 접수된 이영순 근저당(을5)입니다. 이보다 선순위 권리 없이 매각으로 인해 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

경매 신청 채권자: 강제경매는 2025년 1월 16일에 주택도시보증공사에 의해 개시되었습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(HUG)의 보증으로 임차한 차현우 씨가 있으며, 보증금 140,000,000원, 차임 0원입니다.

* 전입일자는 2021년 10월 29일이며, 확정일자는 2021년 10월 18일입니다.

* 등기부등본상 주택임차권(을6)이 등재되어 있으나, '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 또한, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 따라서, 본 건 매수인은 별도의 임차보증금을 인수할 의무가 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

기타 권리: 소유권 이전(갑5, 갑6, 갑7), 근저당(을5), 압류(갑8, 갑9, 갑12), 가압류(갑10) 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

1. 3 상권분석

본 물건은 부평시장역 인근 지역에 위치하여, 상업 및 주거 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다. 주변에 다수의 소규모 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 시장 상권이 발달하여 유동인구가 꾸준히 발생하는 특징이 있습니다.

1. 4 생활정보

교통: 부평시장역을 중심으로 대중교통 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 간선도로 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 인근에 부평시장 등 재래시장과 다양한 상점, 편의시설이 밀집해 있어 일상생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

의료시설: 부평역 인근의 대형 병원을 비롯한 의료 시설 이용이 가능합니다.

건축물 내부: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1. 5 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 사항은 본 건 매수인의 임차보증금 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적으로 해석될 수 있습니다. 그러나 정확한 인수 조건의 세부 내용을 추가적으로 확인하는 것이 안전합니다.

건축 연식: 2003년에 준공되어 약 23년이 경과한 건물로, 향후 내부 시설의 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획시설 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한들은 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

시세 및 감정가 격차: 최근 실거래 사례와 본 건의 감정가 사이에 상당한 차이가 관찰됩니다. 특히 면적이 유사한 인근 물건의 거래가격을 고려할 때, 입찰 시 시세 조사를 더욱 면밀하게 진행하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

혐오시설 유무: 본 건 주변에 잠재적 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)이 있는지 추가적인 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 확인이 필요하나, 제공된 정보에서는 명확히 언급되지 않았습니다. (현 시점에서는 별도 확인되지 않음)

1. 6 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 아파트로, 부평시장역 역세권이라는 장점을 가지고 있으며 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 최근 실거래가와 감정가 간의 괴리, 그리고 토지 이용 계획상의 제약 사항 등을 고려할 때, 투자 가치 판단을 위한 심층적인 검토가 요구되는 물건입니다.

1. 7 투자 포인트

역세권 입지: 부평시장역 도보 이용 가능 거리로 편리한 대중교통 이용 가능.

권리 분석 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담 없음.

생활 편의성: 시장, 상업시설, 편의시설이 인접하여 주거 환경 우수.

1. 8 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

최근 실거래 사례 분석 (단위: 만원):

* 38.94㎡ (2026.07.02): 7,000 (약 179.7만원/㎡)

* 49.26㎡ (2026.07.01): 28,400 (약 576.5만원/㎡) - 해당 물건과 면적, 가격 차이가 커 단순 비교 주의 필요

* 56.08㎡ (2026.07.23): 12,300 (약 219.3만원/㎡)

분석:

본 물건(39.62㎡)의 감정가는 125,000,000원입니다. 최근 실거래가 중 면적이 유사한 38.94㎡ 건이 7,000만원에 거래된 점을 고려하면, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 56.08㎡ 건의 평당가(약 219.3만원/㎡)를 본 물건(39.62㎡)에 적용하면 약 86,854,000원이 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.