나이스옥션 법원경매 안양 2024타경106311 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 991-51 파인빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2024.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "양지초등학교" 동측 인근에 위치하는 구분건물
로서, 주위는 단독주택·공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여, 제반 주위 환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 2020-07-23)

외벽 : 대리석 및 돌붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-30)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 상대보호구역(안양양지초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바
람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법
>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰 및 탐문,
표준적인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2024타경106311 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (임차인 이종순과 동일인으로 추정)

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 파인빌

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 991-51번지 (신주소: 경기도 안양시 만안구 병목안로130번길 43)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

층수: 5층 건물 중 제5층 제501호

사용승인일: 2020년 07월 23일

건물 용도: 다세대주택 (단지형다세대주택)

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등 구비

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 245,000,000원

토지면적: 26.30㎡ (약 7.95평)

토지지분: 26.301㎡ (약 7.95평)

건물면적: 41.76㎡ (약 12.63평)

건물지분: 41.76㎡ (약 12.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, "양지초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역

소로3류 (폭 8m 미만, 저촉 및 접합)

상대보호구역 (안양양지초등학교)

대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2023년 02월 08일 인천세무서장의 압류입니다.

등기부상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 각종 압류, 주택임차권, 강제경매 등이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부 분석

임차인: 이종순

보증금: 229,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 05월 08일

확정일자: 2021년 01월 11일

배당신고일자: 2023년 09월 01일

현황상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있습니다. 이는 임차인 이종순 씨가 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 된다는 의미입니다.

그러나, 임차인의 확정일자(2021-01-11)가 말소기준권리(2023-02-08)보다 선순위이므로, 통상적인 법리 해석상 대항력이 있을 가능성이 있습니다. 또한, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '선순위임차권, 대항력있는임차인'으로 명시된 점은 앞선 정보와 상반되어 주의가 필요합니다.

임차인 이종순 씨가 경매 채권자로서 직접 강제경매를 신청하였으며, 신청 채권액이 보증금액과 일치하는 점을 미루어볼 때, 보증금 회수를 목적으로 경매를 진행한 것으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2023-02-08)

말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 주택임차권(을4, 이종순), 강제경매(갑4, 이종순), 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

인수 대상 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 등).

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 주거지역 내 위치하며, 지역 주민을 위한 근린생활시설이 일부 분포합니다. 대규모 상업 시설보다는 단지 내 또는 인근 주민들의 생활 편의를 지원하는 업종이 주를 이룹니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 양지초등학교가 인접해 있으며, 단지 내 상가 및 인근 편의시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역을 분석한 결과, 특이할 만한 혐오시설 (대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)은 발견되지 않았습니다. 만안구청, 안양아트센터 등 공공시설이 인접해 있어 생활 환경은 비교적 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수 리스크

임차인 이종순 씨의 '대항력' 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 정보가 상반되어 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. '대항력: 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 공식 정보와 달리, 법리적으로 대항력을 가질 수 있는 조건(확정일자 우선, 말소기준권리 이전)을 갖추고 있어, 만약 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 보증금을 추가로 인수해야 할 가능성이 존재합니다.

5.2. 기타 리스크

건축물 사용승인일(2020년)이 비교적 최신이나, 추후 유지보수 및 관리 필요성은 발생할 수 있습니다. 토지이용계획 상 일부 도로 저촉 사항이 있으나, 실질적인 건축 및 이용에는 큰 제한이 없을 것으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로서, 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 초등학교 인근 입지: 양지초등학교와 인접하여 자녀가 있는 세대의 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안양시 발전 잠재력: 안양시는 지속적인 도시 정비 및 개발 사업을 통해 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력을 가진 지역입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지 조건 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 임차인 이종순 씨의 보증금 229,000,000원에 대한 인수 여부 판단이 불확실하여 경매 참여 시 신중한 접근이 필요합니다. 현재 제공된 정보상으로는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 법리적으로 대항력을 가질 수 있는 조건이 존재하므로, 입찰 전 임차인 현황 및 배당 내용에 대한 최종적인 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 매매가가 약 198,000,000원에서 224,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 245,000,000원으로, 시장 시세보다는 다소 높게 책정되어 있습니다.

임차인 보증금 인수 리스크를 고려하지 않을 경우, 시장 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

만약 임차인 보증금 229,000,000원 전액을 인수해야 하는 최악의 상황을 가정한다면, 총 매수 비용이 시장 가치를 크게 초과하게 되므로 입찰가 결정에 더욱 보수적이어야 합니다.

현재 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 신뢰하고, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 225,000,000원

본 예상 입찰가는 제시된 정보에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 법원 현황 조사 결과, 임차인 명도 관련 추가 정보 등을 면밀히 검토하여 최종 결정하시기 바랍니다. 특히 임차인 관련 리스크에 대한 철저한 검증이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.