나이스옥션 법원경매 안산 2025타경854 [2] 경기도 시흥시 조남동 707-1 목감역이지움더테라스 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 "목감동행정복지센터"남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지,오피스텔, 각종 근린생활시설, 관공서 및 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 이며 동측 인근에는 신안산선 "목감역"이 공사중임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상7층 건물 내 제1층 제101호 및 제102호 로서 -외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. -내벽 : 몰탈위 페인팅 마감. -창호 : 샷시 창호.

이용상태

일련번호1, 2 공히 건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설이며 기준시점 현재는 공실 상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 천장형 시스템냉난방설비, 도시가스설비, 승강기설비,주차장시설,소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 유사사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측,동측,서측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접하고 있으며 남측으로는 노폭 약 6미터의 보행자전용 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

조남동 707-1, 조남동 707 공히 : 도시지역 , 준주거지역(2016-08-16) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2016-08-16)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2016-08-16)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 공공주택지구<공공주택 특별법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법.토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

-없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경854 (2)

소재지: 경기도 시흥시 조남동 707-1, 목감역이지움더테라스 1층 102호

용도: 제1종 근린생활시설 (근린상가)

건물 규모: 1층, 총 면적 29.69㎡ (약 9.00평)

토지 지분: 8.74㎡ (약 2.64평)

감정가: 361,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매 (유동화 물건)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 조남동 소재 "목감동행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설, 관공서 및 학교 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통:

* 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동측 인근에 신안산선 "목감역"이 공사 중으로, 향후 교통망 개선이 기대됩니다. (신안산선 목감역은 2027년 개통 예정으로 알려져 있습니다).

* 도로: 북측, 동측, 서측으로는 노폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 6미터의 보행자 전용 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 9월 10일자 수협은행 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내역은 확인되지 않았습니다. 일반적으로 이러한 유형의 물건에서는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

* 신탁 관련: 소유권 이전 신탁 등기 말소 내역이 확인됩니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 720,000,000원입니다.

* 인수 여부: 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없으므로(합계 0원), 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 업종: 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역에 위치한 제1종 근린생활시설로, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 관공서, 학교 등도 인접해 있어 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 현재 상태: 건축물대장 상 용도는 제1종 근린생활시설이며, 현재 공실 상태입니다.

* 미래 전망: 신안산선 목감역 개통(예정) 시 지역 접근성이 향상되고 상권 활성화가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 목감동행정복지센터 등 관공서가 인근에 있으며, 버스정류장이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 신안산선 목감역 개통 시 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 크게 향상될 것으로 전망됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태로, 낙찰 후에도 공실이 지속될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계 및 보증금 등 임차인 관련 상세 정보가 불명확합니다. 보증금 합계가 0원이라도, 임대 관계가 미상인 점은 추후 명도 과정이나 추가적인 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 물건과 다른 취급이 이루어질 수 있으므로, 관련 절차 및 특수성을 충분히 인지해야 합니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 목감역 인근에 위치한 제1종 근린생활시설로, 신안산선 목감역 개통(예정)에 따른 교통망 개선과 풍부한 배후 수요를 기반으로 성장 잠재력을 가진 입지입니다. 현재 공실 상태이고 임대 관계가 불명확하다는 점은 신중한 검토가 필요하나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다. 유동화 물건이라는 특성을 감안하여 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄 기대: 신안산선 목감역 개통 시 역세권 가치 상승 효과를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 오피스텔의 잠재적 고객을 확보할 수 있습니다.

* 소형 면적 투자: 29.69㎡ (약 9평)의 소형 면적으로 투자 부담이 적습니다.

* 가격 경쟁력: 현재 공실 상태 및 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점을 감안할 때, 향후 임대 활동 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 신안산선 목감역 개통 예정이라는 긍정적인 개발 호재를 고려하고, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 감정가 361,000,000원 대비 약 80% ~ 90% 수준인 290,000,000원 ~ 325,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.