나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52178 [2] 경기도 안산시 단원구 대부남동 3-457 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부북동 소재 ""골드오션플램핑장"" 토지건물과 주변 농지,
임야 및 대부남동 소재 ""황금바다펜션""가동, 나동 및 도로부지로서 해변 인근에 위치하여
글램핑장, 펜션 등 수익성 부동산이 다소 소재하는 휴양지대임.

교통상황

공히 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 인근 시내버스 노선 등으로 보아 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)(3) 일단의 야영장부지로서 부정형 평지임.
기호(4)(5) 부정형의 완경사 전으로서 2024.05.28. 합병되어 하나의 필지임.
기호(6) 북서향 완경사 자연림 및 하단부 일부 잡종지(야적 및 가스시설부지) 상태임.
기호(23) 대체로 정방형의 평지로서 펜션부지로 이용중임.
기호(26)(27)(28)(29) 도로임.

인접 도로상태

기호(1)(2)(3) 본건 서측으로 중로에 접함.
기호(4)(5)(6) 지적상 맹지로서 인접필지를 통해 출입하고 있음.
기호(23) 북서측, 남서측으로 세로에 접함.
기호(26)(27)(28)(29) 도로(세로)임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,3)
도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 중로2류(폭15m~20m)(주간선도로)
(접함), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관
관리구역
기호(4,5)
도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역
, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역
기호(6)
도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 대기관리권역,
도시교통정비지역, 공익용산지, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역
기호(23)(26)(27)(28)(29)
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동
관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

별첨 건물개황도와 같이 기호(23) 지상에 제시외건물(다용도실, 현관) 소재함.

공부와의 차이

기호(4)(5) 공부상 지목 답이나 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 기호(1)(2)(3) 지상에 탈부착이 가능한 글램핑텐트 및 이동이 용이한 컨테이너 소재하나
이동의 용이성 및 ""2025본750""유체동산 압류로 별도 처분절차 진행 중인 점을 감안하여
고려하지 아니하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7) 경량철골구조 경사지붕 1층 건물로서
외벽 : 복합판넬마감
내벽 : 타일붙임마감 등

기호(8)~(22) 공히 경량철골구조 경사지붕 1층 건물로서
외벽 : 복합판넬마감
내벽 : 타일붙임마감 등

기호(24)(25) 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 4층 건물로서
외벽 : 석재붙임, 강화통유리마감
내벽 : 벽지도배 등
바닥 : 대리석마감 등

이용상태

기호(7) 야영장시설(관리실, 샤워실, 화장실)
기호(8)~(22) 공히 글램핑텐트 내 화장실
기호(24) 펜션(황금바다펜션 가동)
기호(25) 펜션(황금바다펜션 나동)
(세부내역은 건물개황도 참고바람)

설비내역

기호(7)~(22) 위생설비 및 급배수설비 되어있음
기호(24)(25) 지열난방설비, 온수설비, 천정매립형 에어컨 냉방설비, 위생설비,급배수설비
등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(24)
별첨 건물개황도와 같이 제시외건물 2동(다용도실, 현관)이 소재하여 별도로 평가하였음.
기호(25)
별첨 건물개황도와 같이 제시외건물 1동(다용도실)이 소재하여 별도로 평가하였음.

공부와의 차이

기호(24)(25)
공부상 단독주택, 제2종근린생활시설이나 현황 펜션임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 기호(24)(25)는 일반건축물대장상 각각 위반건축물로 등재되어 있으며 경매입찰시 원상
회복의무, 이행강제금 여부 등 재확인하시기 바람.

- 기호(24)(25)의 일반건축물대장상 명칭은 각각 가동, 나동이나 벽면에는 각각 A동,B동
으로 표기되어 있음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
3. 목록 24,25는 공부상 단독주택, 제2종 근린생활시설이나 현황 펜션임.(감정평가서 참조)
4. 목록 24,25는 일반건축물대장상 각각 위반건축물로 등재되어 있으며 경매입찰시 원상회복의무, 이행강제금 여부 등 확인요.(감정평가서 참조)
5. 목록 24.25의 일반건축물대장상 명칭은 각각 가동, 나동이나 벽면에는 각각 A동, B동으로 표기되어 있음.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경52178 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 3-457

용도: 단독주택 (현황 펜션)

감정가: 1,272,342,400원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 1064.00㎡ (약 321.86평)

토지지분: 747.9967㎡ (약 226.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 374.22㎡ (약 113.14평)

건물지분: 374.22㎡ (약 113.14평)

건물 제시외면적: 151.40㎡ (약 45.79평)

매각대상: 토지지분 / 건물전체매각

1.3. 특이사항

중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보, 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 대부남동에 위치하며, 해변 인근에 자리 잡고 있어 글램핑장, 펜션 등 수익성 부동산이 다소 소재하는 휴양지대에 속합니다. 주변에는 골드오션플램핑장, 황금바다펜션 등이 있으며, 임야 및 농지 등도 인접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 인근 시내버스 노선(123번, 790번, 727-1번 등)을 통해 보통 수준의 접근성을 제공합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 세부 용도 지구는 필지별로 차이가 있으나, 전반적으로 관광 및 휴양지로서의 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 07월 29일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(금966,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다. 단, 물건 명세서 상에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-22

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 2,244,880,000원

건물 등기부 채권 총액: 2,100,880,000원

전체 채권 총액은 약 43억 4천 5백만원으로, 감정가 대비 높은 편입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 대부남동 지역은 서해안 인근의 관광 및 휴양지로, 펜션, 글램핑장, 리조트 등 숙박 및 레저 시설이 밀집된 상권을 형성하고 있습니다. 이는 계절적 요인 및 관광객 수요에 따라 수익성이 변동될 수 있는 특성이 있습니다.

4.2. 사업 연관성

건물의 용도가 공부상 단독주택 및 제2종 근린생활시설이나, 현황은 펜션으로 이용되고 있어 관광객을 대상으로 하는 사업 운영에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

지역 내 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 관광지 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 관광 자원

본 건은 대부도 내에 위치하여 다양한 해양 레저 활동 및 관광 명소(구봉도, 유리섬 박물관 등) 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 원상회복 의무

목록 24, 25번 건물(황금바다펜션 가동, 나동)은 일반건축물대장상 각각 위반건축물로 등재되어 있습니다. 따라서 경매 입찰 시 원상회복 의무 및 이행강제금 부과 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 건물 명칭이 공부상 '가동', '나동'이나 벽면에는 'A동', 'B동'으로 표기되어 있어 혼동의 소지가 있습니다.

6.2. 지분매각 및 공유자 우선매수

본 건은 토지 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사될 수 있으므로 이에 대한 절차 및 가능성을 사전에 파악해야 합니다.

6.3. 일괄매각 및 제시외 건물

일괄매각 대상이며, 제시외 건물(다용도실, 현관 등)이 포함되어 평가되었으나, 이 또한 권리관계 및 철거 여부 등을 확인해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 불명확하여, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.5. 중복사건 및 공동담보

중복 사건 및 공동 담보로 인해 경매 절차가 복잡해질 수 있으며, 채권자 간의 배당 순위 등에 대한 주의 깊은 분석이 필요합니다.

6.6. 높은 채권 총액

등기부 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 배당을 통한 채권 만족도가 낮을 수 있으며 이는 경매 절차의 불안정성을 높일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 대부남동에 위치한 펜션(글램핑장)으로, 관광지로서의 잠재력을 지니고 있습니다. 특히, 현황 펜션으로 운영 중이라는 점에서 수익형 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 공부상 위반건축물 등재, 지분매각, 임대 관계 미상, 높은 채권 총액 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광지 내 수익형 부동산

대부도라는 관광지에 위치하여 펜션 및 글램핑장 등 숙박 시설 운영을 통한 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 사업 수익 창출이 가능합니다.

8.2. 리모델링 및 활용 가치

위반건축물 문제를 해결하고 리모델링을 통해 현대적인 시설로 개선한다면, 경쟁력 있는 관광 상품으로 재탄생할 잠재력이 있습니다.

8.3. 지분 활용 가능성

토지 지분 매각이므로, 향후 공유자들과의 협의를 통해 전체 토지 사용권을 확보하거나 매각을 통해 자본 이득을 얻을 수 있는 방안을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,272,342,400원입니다. 주변 유사 물건의 경매 사례를 분석한 결과, 비슷한 지역(대부남동)의 펜션 경매 물건(2023타경1091)이 2차 입찰 시 감정가 대비 70% 수준인 약 7억 4천만원에 진행된 사례가 있습니다. 또한, 다른 경매 사례(2025타경52418)에서는 감정가 5억 8천만원 대비 49% 수준인 2억 8천만원까지 떨어진 사례도 있으나, 면적 및 물건의 상태가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 특히, 위반건축물 문제 해결 비용, 공유자 우선매수 신고 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 감정가격을 기준으로 하되, 물건의 위험 요소를 감안하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 9억 5천만원 ~ 11억 5천만원

이 예상 입찰가는 현 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 바탕으로 한 잠정적인 제안이며, 현장 조사, 권리 분석, 건축물 위반 사항 확인, 그리고 주변 시장 조사를 통해 반드시 재검토되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.