나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53103 [3] 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은행고등학교"" 북동측 인근에 위치한 구분건물 4개호로,
부근은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브/경사지붕 지하3층/지상8층 건 내 2층 201호 외 3개호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

- 기호(1~4)의 공부상 용도는 일반음식점(현황 ""사무실"" 등)임.
- 기호(1)은 외부출입문이 폐문 상태로서 기호(2) 외부출입문 및 기호(1,2)경계벽 일부에
설치한 내부출입문을 통하여 출입 가능함. (후첨 ""호별배치도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업·업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로는 노폭 약 12미터 포장도로와 접하고, 북동측으로는 노폭 약 20미터
포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-
01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토
해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래
에 한함)임.

공부와의 차이

기호(1~4)의 집합건축물대장(전유부, 갑)상 용도는 ""일반음식점""이나, 현황 ""사무실"" 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 '일반음식점'이나 현황상 '사무실'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 은행동 610번지에 소재한 신강레이크뷰 주건축물 1동 2층 203호입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53103 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

감정가는 484,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

토지 면적은 17.58㎡ (약 5.32평)이고, 건물 면적은 63.96㎡ (약 19.35평)입니다.

본 물건은 유동화 물건으로 분류되며, 공부상 용도는 '일반음식점'이나 현황은 '사무실'로 이용 중인 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 새로운 주소로는 경기도 시흥시 은계중앙로 237 (은행동)입니다.

주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 상업·업무용 건부지로 이용 중에 있습니다.

물건지 남서측으로는 노폭 약 12미터, 북동측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 중로1류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 법원 등기부등본 요약 정보를 바탕으로 분석되었습니다.

말소기준권리는 2022년 2월 25일에 접수된 수협은행 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리, 즉 다른 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

따라서 인수되는 권리는 없으므로 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유한회사대림에프엔씨 대표자 이

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2022-11-17

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사청풍 대표자 주

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2025-08-14

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원입니다.

등기부채권 총액은 1,754,904,040원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 경기도 시흥시 은행동 일대는 학교, 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다. "은행고등학교" 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 포함한 배후 수요가 잠재적으로 존재합니다. 또한 주변 아파트 단지 주민들을 대상으로 하는 상권 형성 가능성도 있습니다. 본 건물이 현재 '사무실'로 이용 중이고 공부상 '일반음식점' 용도인 점은, 향후 업종 변경 시 유연성을 가질 수 있음을 시사합니다. 다만, 용도 변경에 따른 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건 주변에는 은행고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한 공원 및 아파트 단지가 인접하여 쾌적한 주거 및 생활 환경을 제공합니다. 차량 접근이 용이하고 버스 정류장이 가까워 교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 '일반음식점'이나 현황 '사무실'로 사용 중인 점은 추후 행정적인 문제 발생 또는 용도 변경 시 추가 비용 소요 가능성을 내포합니다.

* 임차인 명도: 현재 대항력 없는 임차인 2명이 존재하며, 명도 절차가 필요합니다. 총 보증금 30,000,000원에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 준주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 여러 규제가 적용되어 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 17억 원을 초과하므로, 경매 시장 분위기 및 경쟁 상황에 따라 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반적으로 복잡한 채권 구조를 가질 수 있으나, 본 건은 임의경매로 채권자 정보가 명확합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시 은행동의 교육 및 주거 인프라가 갖춰진 지역에 위치한 상가(현재 사무실)입니다. 철근콘크리트 구조의 건물은 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 기본적인 설비도 양호한 편입니다. 가장 중요한 점은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없다는 것으로, 이는 투자의 안정성을 높이는 요소입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 임차인 명도 문제, 그리고 다양한 토지 이용 규제는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교 및 대단지 아파트와 인접하여 안정적인 배후 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 다용도 활용 가능성: 현황 '사무실' 이용 중인 점을 고려하여, 향후 다양한 업종으로의 전환 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 방문객 및 이용객 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 484,000,000원입니다.

인수되는 임차인 보증금이 없어, 낙찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 발생하지 않습니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 해당 지역의 최근 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석.

* 향후 예상 임대 수익률 및 공실률 예측.

* 명도 소요 기간 및 예상 비용 산출.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치로 인한 잠재적 리스크(예: 용도변경 비용, 원상복구 비용) 반영.

본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 답사 및 상세한 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.