나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53103 [4] 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은행고등학교"" 북동측 인근에 위치한 구분건물 4개호로,
부근은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브/경사지붕 지하3층/지상8층 건 내 2층 201호 외 3개호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

- 기호(1~4)의 공부상 용도는 일반음식점(현황 ""사무실"" 등)임.
- 기호(1)은 외부출입문이 폐문 상태로서 기호(2) 외부출입문 및 기호(1,2)경계벽 일부에
설치한 내부출입문을 통하여 출입 가능함. (후첨 ""호별배치도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업·업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로는 노폭 약 12미터 포장도로와 접하고, 북동측으로는 노폭 약 20미터
포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-
01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토
해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래
에 한함)임.

공부와의 차이

기호(1~4)의 집합건축물대장(전유부, 갑)상 용도는 ""일반음식점""이나, 현황 ""사무실"" 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 '일반음식점'이나 현황상 '사무실'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53103 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 2층204호

건물명: 신강레이크뷰

용도 (공부상): 일반음식점

용도 (현황): 사무실

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 515,000,000원

토지면적: 18.71㎡ (약 5.66평)

토지 지분: 18.71㎡ (약 5.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.06㎡ (약 20.59평)

건물 지분: 68.06㎡ (약 20.59평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 정보

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북동측 인근에 위치한 구분건물 4개호로, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸되는 권리)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다. 이보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,841,578,274원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주식회사미리내아이앤씨 (대표 양 )

보증금: 5,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2025년 4월 16일

대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재된 복합 용도의 지역으로, 지역 내 유동인구 및 상주인구의 수요가 예상됩니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 용도는 '일반음식점'이나, 현황은 '사무실'로 이용 중입니다. 이는 공부와의 차이가 존재함을 의미하며, 향후 인허가 또는 용도 변경 시 고려사항이 될 수 있습니다. 본건(204호)은 외부 출입문이 폐문 상태로, 인접한 호실의 내부 출입문을 통해 접근이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 소재하여 일반적인 상업 및 주거 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 "은행고등학교"가 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

건물 공부상 용도는 '일반음식점'이나, 현재 '사무실'로 이용 중이므로, 향후 용도 변경, 사업자 등록, 신규 임대차 계약 시 행정상의 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 유동화 물건 특성

유동화 물건의 경우, 소유권 이전 및 담보 설정 과정이 복잡할 수 있으나, 본 건은 등기부상 다수의 권리가 말소 예정되어 있어 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

6.3. 임차인 관련 사항

현 임차인은 대항력이 없으므로 매각 후 명도 대상이 됩니다. 다만, 보증금 500만원에 대한 배당 여부는 배당표 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 준주거지역 내 위치한 상가 건물로, 주변으로 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 입지 조건은 보통 수준입니다. 현재 공부상 용도와 현황 용도가 상이하며, 유동화 물건이라는 특성이 있으나, 다수의 권리가 말소 예정되어 있어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 절차가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 깨끗한 등기 상태

* 주변 편의시설 및 교육시설 이용 용이

* 토지/건물 일괄 매각으로 활용 가치 증대 가능성

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 물건으로, 감정가 515,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 시장 상황, 명도 가능성, 추후 용도 변경 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.