나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53103 [2] 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은행고등학교"" 북동측 인근에 위치한 구분건물 4개호로,
부근은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브/경사지붕 지하3층/지상8층 건 내 2층 201호 외 3개호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

- 기호(1~4)의 공부상 용도는 일반음식점(현황 ""사무실"" 등)임.
- 기호(1)은 외부출입문이 폐문 상태로서 기호(2) 외부출입문 및 기호(1,2)경계벽 일부에
설치한 내부출입문을 통하여 출입 가능함. (후첨 ""호별배치도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업·업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로는 노폭 약 12미터 포장도로와 접하고, 북동측으로는 노폭 약 20미터
포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-
01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토
해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래
에 한함)임.

공부와의 차이

기호(1~4)의 집합건축물대장(전유부, 갑)상 용도는 ""일반음식점""이나, 현황 ""사무실"" 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 '일반음식점'이나 현황상 '사무실'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경53103 (2)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 2층202호 (도로명: 경기도 시흥시 은계중앙로 237, 2층 202호)

1.3. 건물명

신강레이크뷰

1.4. 구분

집합건물

1.5. 용도

공부상 '일반음식점', 현황 '사무실' 이용 중. (건축물대장상 주용도: 업무시설)

1.6. 감정가

459,000,000원

1.7. 토지 면적

총 1729.9㎡ / 본건 지분 16.68㎡ (약 5.04평)

1.8. 건물 면적

전용 60.68㎡ (약 18.36평)

1.9. 건물 구조

철근콘크리트구조, 평스라브/경사지붕

1.10. 준공 연월일

2021년 07월 22일

1.11. 층수

지하 3층 / 지상 8층 건물 내 2층

1.12. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.13. 경매 구분

부동산 임의경매

1.14. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1. 물건 기본정보

(2 Blank Lines)

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경53103 (2)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 2층202호 (도로명: 경기도 시흥시 은계중앙로 237, 2층 202호)

1.3. 건물명

신강레이크뷰

1.4. 구분

집합건물

1.5. 용도

공부상 '일반음식점', 현황 '사무실' 이용 중. (건축물대장상 주용도: 업무시설)

1.6. 감정가

459,000,000원

1.7. 토지 면적

총 1729.9㎡ / 본건 지분 16.68㎡ (약 5.04평)

1.8. 건물 면적

전용 60.68㎡ (약 18.36평)

1.9. 건물 구조

철근콘크리트구조, 평스라브/경사지붕

1.10. 준공 연월일

2021년 07월 22일

1.11. 층수

지하 3층 / 지상 8층 건물 내 2층

1.12. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.13. 경매 구분

부동산 임의경매

1.14. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 12미터, 북동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

2

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 02월 25일 접수된 수협은행 근저당(권리금액: 1,423,200,000원)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부상 모든 채권액 합계는 약 1,554,904,040원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 없음)

3.4. 임차인 현황

* 유한회사풍년가대표자유지연

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2022년 11월 29일

대항력: 없음

* 주식회사자민건설대표자문상훈

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2025년 03월 25일

대항력: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

2

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 근린생활시설과 업무시설이 혼재되어 있으며, 배후에는 아파트 단지들이 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인이 되고 있습니다.

4.2. 건물 특징

신강레이크뷰 주건축물은 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 총 8층 규모의 집합건물입니다.

4.3. 해당 호실의 현재 이용 현황

건축물 현황상 '사무실'로 이용 중이며, 이는 공부상 용도인 '일반음식점'과 차이가 있습니다.

5. 생활정보

2

5.1. 편의시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

단지 인근에 은행고등학교와 같은 각급 학교가 위치하고 있으며, 공원도 인접해 있어 교육 및 여가 활동에 편리합니다.

* 주변 혐오시설 조사 결과

시흥시 은행동 610번지 신강레이크뷰 주변을 조사한 결과, 통상적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거 단지 및 상업/업무 시설 밀집 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

2

6.1. 용도 불일치

등기부 및 건축물대장상 용도는 '일반음식점'으로 되어 있으나, 현재 실제 이용 현황은 '사무실'로 사용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 행정적 문제 발생 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리관계나 진행 과정에서 특이사항이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 임대 관계

해당 물건의 정확한 임대 관계는 미상이나, 등재된 임차인 두 명 모두 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다. 다만, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.4. 호실 접근성

기호(1) 호실의 경우 외부 출입문이 폐문 상태이며, 기호(2) 호실의 내부 출입문 및 경계벽을 통해 출입이 가능한 구조로 파악됩니다. 이는 해당 호실(202호)의 독자적인 외부 접근성에 대한 불편함이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

2

본건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 근린상가(현재 사무실) 용도의 집합건물 경매 물건입니다.

양호한 교통망과 주변 인프라를 갖추고 있으나, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 특정 호실의 접근성 관련 사항 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

2

8.1. 입지

은행고등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

8.2. 활용도

현재 '사무실'로 이용 중이나, 추후 공부상 용도인 '일반음식점' 또는 다른 용도로의 변경 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. (단, 관련 법규 확인 필수)

8.3. 명확한 권리관계

말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리상 안전성이 확보됩니다.

9. 예상 입찰가

2

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 실거래가, 건물 상태, 향후 수익성 분석 등 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.