나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53405 [2] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 2층씨-255호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "신길고등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(리드스마트스퀘어지식산업센터 제2층 제씨-254호 외 1개호)로서 주위는 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통사정은 안산역(4호선, 수인분당선)이 인근에 위치하고 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 13층 건물 내 제2층 제씨-254외 1개호로서 (사용승인일 : 2020.09.10) 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 1, 2 공히 근린생활시설임. (기호1 상호명 : 크로우 랩, 기호2 상호명 : 동태랑 낙지랑)

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 주차장, 에스컬레이터, 승강기설비, 냉ㆍ난방설비(시스템에어컨 포함) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 제1, 2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 40미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

집합건축물대장(전유부)상 기호1의 용도가 '제2종근린생활시설(휴게음식점)'으로 기재되어 있으나, 현황 본건은 점포로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기호1 천정에 부착된 시스템에어컨을 현재 점유중인 임차인이 이전 임차인으로부터 유상으로 인수하였다고 주장하고 있는 바 경매 참가인은 사실관계 확인 등 필요한 조치를 하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경53405 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 2층 씨-255호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 468,000,000원

* 토지면적: 32.78㎡ (약 9.92평)

* 건물면적: 95.04㎡ (약 28.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본정보

* 건축구조: 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 13층 건물

* 사용승인일: 2020년 9월 10일

* 토지형상: 사다리형

* 건물 내 호수: 제2층 제씨-254호 외 1개호 (본 물건은 씨-255호이며, 감정평가상 2개 호실을 묶어 평가한 것으로 보임)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

* 본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "신길고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 일반적인 산업단지 및 상업지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 제반 차량의 진출입이 원활하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 인근에 안산역(4호선, 수인분당선)이 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

* 토지는 사다리형의 형상으로, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 건물은 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트구조이며, 외벽은 강화유리 및 복합판넬, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 본건 동측으로 노폭 40미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 본 경매물건의 말소기준권리는 2023년 3월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을2)입니다.

* 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리(임의경매, 가압류 등)는 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 제시된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 바로는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 현재 파악된 임차인으로는 남정환 씨가 있습니다.

* 보증금: 20,000,000원, 차임: 1,800,000원

* 사업자 등록일(전입일자): 2023년 6월 1일

* 확정일자: 2025년 10월 29일

* 배당신고일자: 2025년 11월 21일

* 본 임차인은 대항력이 없습니다. (인수되는 보증금은 없습니다.)

* 임차인이 주장하는 시스템 에어컨의 유상 인수 건은 경매 참가인이 사실 관계 확인 후 낙찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 현재 등기부 상 채권 총액은 843,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

* 본건은 집합건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있으며, 현재 실제로는 점포로 이용 중입니다.

* 감정평가 요약에 따르면, 기호1(크로우 랩)과 기호2(동태랑 낙지랑) 상호를 사용하는 것으로 파악됩니다.

* 본 건물(리드스마트스퀘어지식산업센터)은 공장(지식산업센터) 및 제1, 2종 근린생활시설 용도로 복합 사용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 본건이 소재한 리드스마트스퀘어지식산업센터는 지식산업센터 내 상업시설로서, 입주 업체 및 주변 유입 인구를 주요 고객층으로 형성합니다.

* 주변에 다양한 공장, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하여 있어 잠재적 고객 확보가 용이한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 건물 내부에 에스컬레이터, 승강기, 냉난방 설비(시스템 에어컨 포함) 등이 갖추어져 있어 이용 편의성이 높습니다.

* 주차 시설 (내부 주차장, 옥외 주차장)이 마련되어 있습니다.

* 소화설비, 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 건물 설비가 완비되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 단지 인근에 신길고등학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 권리상 인수 부담은 없습니다.

* 임차인의 시스템 에어컨 유상 인수 주장은 낙찰 후 명도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 사전 확인 및 대비가 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 집합건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황 간의 일부 차이(제2종근린생활시설 vs. 점포)가 존재하나, 이는 일반적으로 큰 문제가 되지 않는 경우가 많습니다. 그러나 행정기관의 제재 가능성은 완전히 배제할 수 없습니다.

* 지식산업센터 내 상가로서, 해당 센터의 활성화 여부 및 업종 구성이 공실률 및 수익성에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 본건이 위치한 지역은 산업단지 및 공업지역이 일부 포함되어 있어, 소음, 분진 등 산업 활동으로 인한 환경적 요인이 발생할 수 있습니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

* 도시계획상 '재생사업지구', '국가산업단지', '산업시설구역' 등에 속해 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 근린상가 물건입니다. 2020년 신축된 비교적 신축 건물의 일부이며, 교통이 편리하고 건물 내 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리상의 부담은 없으나, 임차인의 시스템 에어컨 유상 인수 주장 등 명도 과정에서의 세부 확인이 필요합니다. 산업단지 내 상가로서 지역 경제 활성화와 밀접한 관련이 있으며, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성도 존재합니다. 감정가 4억 6천 8백만원 대비 면적 및 시설을 고려했을 때, 시장 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 사용승인) 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안산역 인근으로 교통 접근성이 우수하며, 주변 산업단지 및 업무시설 종사자들을 대상으로 한 잠재적 고객층 확보가 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 향후 국가산업단지 재생사업 등 지역 개발 계획에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 468,000,000원을 기준으로 하되, 철저한 시장 조사 및 수익률 분석을 통해 결정해야 합니다.

* 임차인의 시스템 에어컨 유상 인수 주장의 실현 가능성, 명도 소요 기간 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.