나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경132521 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 OOOOOOOOOOOO OOOOO OOOOOO OOO OOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2024.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제3층 제307호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호2, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경132521 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-18, 24-572 강서파크뷰 투웨니퍼스트 제3층 제307호

용도: 오피스텔

감정가: 235,000,000원

토지면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

토지지분: 5㎡ (약 1.51평)

건물면적: 28.15㎡ (약 8.52평)

건물지분: 28.15㎡ (약 8.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 세왕상사

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제3층 제307호

토지 형상 및 이용상태: 본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1, 기호2 공통: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27, 2022-06-09), 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

* 기호2 추가: 도로(접합), 건축선(2019-04-03).

3. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 2024카단4154 (서울보증보험주식회사 가압류, 2024-07-16)

총 채권액: 282,192,561원 (등기부채권 총액)

주요 권리 내역:

* 선순위 임차권: 주택도시보증공사(최병만)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-13

* 확정일자: 2023-01-20

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수해야 하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 인수함.

* 기타 권리: 소유권보존, 소유권이전(신탁등기말소), 공유자전원지분 이전, 가압류(서울보증보험주식회사 2건, 오케이저축은행), 강제경매(세왕상사), 압류(구리세무서장, 경기광주세무서장).

권리분석 핵심: 본 건은 선순위 임차인의 보증금 195,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황으로, 투자 시 반드시 고려해야 할 최우선 사항입니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 우장초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 소비 활동이 가능한 상권을 형성하고 있습니다.

업종 분포: 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등으로 복합 개발된 단지 내 상가 및 주변 상가들을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 접근성: 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 편리합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주요 편의시설:

* 교육시설: 우장초등학교 인근에 위치.

* 교통시설: 버스정류장 도보 이용 가능 거리.

* 기타: 주변 근린생활시설 이용 용이.

건축물 내 설비:

* 기본 설비: 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 가장 중요한 리스크는 선순위 임차인의 보증금 195,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가 비용 발생을 의미하며, 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

개발 제한: 본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 신축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

추가 규제: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여, 활용에 있어 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 초등학교 인근이라는 입지적 장점과 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나, 현황상 매수인이 인수해야 하는 195,000,000원의 선순위 임차인 보증금이 존재하며, 이는 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려 사항입니다. 또한, 공항 관련 보호지구를 포함한 다수의 법적 제한은 향후 부동산 가치 상승이나 활용 측면에서 잠재적인 제약 요인이 될 수 있습니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 추가 비용 부담 능력을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 강서구 화곡동 지역의 주거 및 오피스텔 수요.

* 우장초등학교 인근으로 안정적인 배후 수요 기대.

* (추가적인 시세 분석 및 주변 개발 계획 등 조사 후 보강 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 235,000,000원이지만, 선순위 임차인의 보증금 195,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점을 감안하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

시세 조사를 통해 파악된 인근 유사 오피스텔의 최근 매매 사례 및 호가는 평균적으로 210,000,000원 ~ 240,000,000원 수준입니다.

본 물건의 전용면적(28.15㎡) 및 층수(3층)를 고려했을 때, 현 시세를 약 220,000,000원으로 가정합니다.

인수해야 할 보증금을 제외한 매수인의 실제 부담액을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 산출될 수 있습니다.

예상 입찰가 = 현 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 220,000,000원 - 195,000,000원 = 25,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 보증금 인수 비용을 제외한 순수 매수 희망가격을 기준으로 약 25,000,000원 내외로 산정해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 명도 가능성, 법원 집행 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

주의사항: 상기 예상 입찰가는 현 시세와 제공된 정보를 바탕으로 산출된 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁 입찰 정도, 추가적인 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.