나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1252 [2] 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물내 제201호~제503호 총12개호로서
외벽: 석재붙임마감 등
내벽: 벽지 마감 및 일부타일마감 등
창호: 하이샷시창호 마감 등
(사용승인일: 2021.04.19)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ
군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 제원

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1252 (2)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 2층202호

* 건물명: 리아체

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 사용승인일: 2021년 04월 19일

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물면적: 49.31㎡ (약 14.9평)

* 건물지분: 49.31㎡ (약 14.9평)

* 토지면적: 31.74㎡ (약 9.6평)

* 토지지분: 31.74㎡ (약 9.6평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 177,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 화서신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

* 주변은 주택가 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021년 05월 03일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1)입니다.

* 본건 등기부 상의 모든 권리는 말소기준권리 이후 순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 2,010,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 이재혁)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 31일

* 확정일자: 2021년 05월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 은 대항력이 없습니다.

* 임차인 관련 주의: 임차인 이 은 대항력이 없으며, 보증금 195,000,000원이 기재되어 있으나, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

* 본건과 유사한 다세대주택의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 07월 02일 거래, 67.65㎡ (약 20.4평), 180,000,000원 (2002년식)

* 2026년 07월 07일 거래, 63.01㎡ (약 19.1평), 320,000,000원 (2023년식)

* 2026년 07월 03일 거래, 80.4㎡ (약 24.3평), 345,000,000원 (2022년식)

4.2. 시세 분석

* 본건은 2021년 4월 사용승인된 건물로, 주변의 2022-2023년식 신축 건물 시세(평당 약 1400만원~1700만원)와 유사한 수준으로 판단됩니다.

* 본건 건물 면적(약 14.9평) 기준, 예상 시세는 약 208,600,000원 ~ 253,300,000원 수준입니다.

* 감정가 177,000,000원은 최근 시세보다 낮은 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물 내 2층 202호

* 외벽: 석재붙임마감 등

* 내벽: 벽지 마감 및 일부 타일마감 등

* 창호: 하이샷시창호 마감 등

* 이용상태: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)으로 이용중

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 토지 현황

* 토지 형상 및 이용상태: 인근 토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 비행안전제5구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법) - 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 - 소음 발생 가능성이 있습니다.

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

6.2. 공부와의 차이

* 없음

6.3. 기타 참고사항

* 임대관례 및 기타 사항은 미상입니다.

7. 종합 의견

* 본건은 수원시 권선구 고색동에 위치한 2021년식 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물입니다.

* 감정가 177,000,000원은 최근 주변 유사 물건의 실거래가 대비 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 권리분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 권리 및 보증금은 없습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 속해 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 전반적으로 시세 대비 메리트 있는 물건이나, 토지 이용 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 연식 건물: 2021년 4월 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 관리비 부담이 적고 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 시세보다 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮아 낙찰 후 시세 차익 실현이 용이합니다.

* 권리관계 안정성: 인수되는 권리 및 임차인의 보증금이 없어 명도가 비교적 용이하며, 추가 비용 발생 위험이 적습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 건물 면적(약 14.9평)을 기준으로, 주변 최근 실거래가(평당 약 1400만원~1700만원)를 적용 시 예상 시세는 약 208,600,000원 ~ 253,300,000원입니다.

* 인수되는 권리 및 보증금이 없는 점, 신축 건물임을 고려하여 시세 하단부인 약 208,600,000원에서 220,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.