나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1252 [5] 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물내 제201호~제503호 총12개호로서
외벽: 석재붙임마감 등
내벽: 벽지 마감 및 일부타일마감 등
창호: 하이샷시창호 마감 등
(사용승인일: 2021.04.19)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ
군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1252 (5)

소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 177,000,000원

토지면적: 31.74㎡ (약 9.60평)

건물면적: 49.31㎡ (약 14.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화서신용협동조합

1.2. 건축물 정보

건물명: 리아체

건축년도: 2021년 04월 19일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층 건물 중 제3층 제302호

최근 실거래가 정보 분석 결과, 유사 건물의 매매가는 3.3㎡당 약 429만원에서 508만원 수준으로 형성되어 있으며, 이를 바탕으로 본 건물의 전용면적(49.31㎡)을 고려할 때 시장가치는 약 2억 1천만원에서 2억 5천만원 사이로 추정됩니다. 감정가는 1억 7천7백만원으로, 시장 가격 대비 낮은 편입니다.

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 인근 토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2021년 05월 03일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 총 채권액은 약 19억 6천5백만원에 달합니다.

소유권보존: 안재석

근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (을1, 을2, 을3) - 말소

주택임차권: 김동준 (을4) - 말소

임의경매개시결정: 화서신용협동조합 (갑2) - 말소

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 김동준)

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 08월 14일

확정일자: 2023년 07월 25일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요:' 항목은 기재되어 있으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.5. 권리분석 요약

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 동향

최근 2026년 7월 기준, 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2002년식 67.65㎡(약 20.47평) 건물이 1억 8천만원에 거래되었고, 2023년식 63.01㎡(약 19.06평) 건물이 3억 2천만원에, 2022년식 80.4㎡(약 24.32평) 건물이 3억 4천5백만원에 거래되었습니다. 본건은 2021년 사용승인된 도시형생활주택으로, 최신 건축 연도 및 지역 개발 상황을 고려할 때, 최신 실거래가 기준 3.3㎡당 약 429만원에서 508만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건의 전용면적 49.31㎡(약 14.92평)을 기준으로 추정 시세는 약 2억 1천만원에서 2억 5천만원 사이로 예상됩니다.

4.2. 주변 개발 계획

수원시 권선구는 대규모 개발 호재가 집중되는 지역으로, 고색지구를 중심으로 주거, 상업, 산업 기능이 통합된 복합단지가 조성 중에 있습니다. 특히 도시형생활주택 및 다세대주택 개발이 활발히 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이.

* 교육: 북서측 인근 '고현초등학교' 위치. (다수의 신축빌라 단지 정보에서 고현초, 고색중, 고색고 도보 가능 언급)

* 편의시설: 주위 근린생활시설 소재.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 19억 6천5백만원으로 매우 높아, 경매 과정에서 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지이용계획 제한

비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 법적 제한사항이 존재합니다.

6.3. 불완전한 정보

물건명세서 상 '지상권개요' 항목에 대한 구체적인 내용이 기재되지 않아, 추가적인 사실관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 건축 연차가 최신이며 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 매우 높은 채권 총액과 일부 토지이용계획상의 제한사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최근 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 시장 가치가 높을 것으로 예상되어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2021년 준공)

* 양호한 주변 환경 및 교통 여건

* 말소 예정인 권리관계 및 인수되는 임차보증금 없음

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 자료와 본 건의 전용면적(49.31㎡) 및 건축 연도(2021년)를 고려했을 때, 예상 시세는 2억 1천만원에서 2억 5천만원 사이로 추정됩니다. 감정가(1억 7천7백만원)는 시장가치 대비 낮은 수준입니다. 임차인의 보증금 1억 6천5백만원 중 인수되는 금액은 없으나, 채권 총액이 매우 높다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 요구됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 가치를 고려하되, 경매의 불확실성을 감안하여 1억 9천5백만원 으로 제안합니다. (이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산출된 예상가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 정보 확인 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.