나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1252 [8] 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물내 제201호~제503호 총12개호로서
외벽: 석재붙임마감 등
내벽: 벽지 마감 및 일부타일마감 등
창호: 하이샷시창호 마감 등
(사용승인일: 2021.04.19)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ
군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2025타경1252 (8) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1252 (8)

소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 4층 402호 (도로명주소: 경기도 수원시 권선구 고현로25번길 39)

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건축물 사용승인일: 2021년 04월 19일

감정가: 164,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화서신용협동조합

토지면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

건물면적: 45.73㎡ (약 13.83평) (전용면적)

총 동수: 1개동

총 세대수: 12세대

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 고색동에 소재하며, '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지 형상은 인근 토지와 대체로 평탄한 사다리형이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 약 6미터, 남측으로는 약 3미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 05월 03일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

본건 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 최 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2023-12-11

* 확정일자: 2023-11-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기(을4, 2025-06-12 접수)가 말소기준권리보다 늦게 설정되었으며, 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 본 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보이며, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 안재석 (2021-05-03)

* 근저당권 (을1): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-05-03) - 말소기준권리

* 근저당권 (을2, 을3): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-05-03)

* 주택임차권 (을4): 최 (2025-06-12) - 말소 예정

* 임의경매 (갑2): 화서신용협동조합 (2025-05-22)

* 등기부채권 총액: 1,900,000,000원

* 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-07-21

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 바 없음)

1.4. 상권분석

본건이 소재한 고색동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 비교적 신축된 도시형생활주택과 기존의 다세대, 단독주택이 혼재된 지역입니다. 최근 2022년, 2023년에 준공된 신축 다세대 주택들의 매매 사례가 있어 지역 내 부동산 거래가 활발함을 시사합니다. 본건은 2021년 준공된 '리아체' 건물에 속해 있어 비교적 최신 축에 속합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용은 용이합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 고현초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 노선버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 편의시설: 건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한사항:

* 비행안전제5구역(전술): 군사 작전상 비행 안전 확보를 위한 고도 제한 등 제약이 있을 수 있습니다.

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역: 군용비행장으로 인한 소음 발생 가능성이 있으며, 이는 주거 생활에 영향을 줄 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발 또는 증축 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 정보의 불확실성:

* 기타참고사항에 '임대관례 및 기타: 미상'으로 기재되어 있어, 해당 물건의 과거 임대 이력이나 특이사항에 대한 추가적인 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학 공장 등)은 명확히 파악되지 않았습니다. 다만, 위에서 언급된 비행안전구역 및 소음대책구역이 잠재적 불편 요소가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 고색동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)인 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 건물 상태가 양호한 편입니다. 권리분석상 인수할 권리가 없으며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 군사 시설 관련 토지이용계획 상의 제한과 소음대책구역에 포함되어 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 전반적으로 양호한 조건의 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 수원시의 발전 가능성: 수원시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 도시로서, 주거용 부동산의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 합리적인 가격 메리트: 감정가 대비 시세 분석 결과, 현재 시장가보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 것으로 보입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 164,000,000원이며, 건물면적은 45.73㎡ (약 13.83평)입니다.

최근 주변의 신축(2022-2023년 준공) 다세대 주택들의 매매가는 약 14,000,000원/㎡ ~ 16,800,000원/㎡ (약 1420만 ~ 1680만원/평) 수준입니다.

이를 감안하여 본건의 면적(13.83평)에 적용 시, 예상 시세는 약 193,620,000원 (13.83평 * 1400만원/평) ~ 232,300,000원 (13.83평 * 1680만원/평) 범위로 추정됩니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 없고, 권리관계가 명확하여 안전성이 높다는 점을 고려할 때, 감정가 대비 약 110% ~ 120% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 195,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 주변 시세 및 감정가, 그리고 물건의 장점들을 종합적으로 고려한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.