나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1252 [12] 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물내 제201호~제503호 총12개호로서
외벽: 석재붙임마감 등
내벽: 벽지 마감 및 일부타일마감 등
창호: 하이샷시창호 마감 등
(사용승인일: 2021.04.19)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ
군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1252 (12)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 5층503호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 감정가: 1억 7,800만원

* 건물면적: 50.38㎡ (약 15.24평)

* 토지면적: 32.43㎡ (약 9.81평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2021년 04월 19일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치

* 주변 환경: 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임

* 토지: 본건은 인근 토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임

* 도로: 본건 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 5월 3일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권

* 등기부채권 총액: 약 19억 9천만원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 이계철)

* 보증금: 1억 9천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 18일

* 확정일자: 2021년 5월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 경매 절차로 인해 임차권은 소멸될 예정임

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않음)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 주거 지역 내 근린생활시설이 일부 소재하는 형태로, 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있음

* 주변 건물: 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요 기대 가능

* 활용: 도시형생활주택으로 거주자 중심의 소비 패턴 예상

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 고현초등학교 위치

* 교통시설: 인근에 노선버스정류장 소재

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용 가능

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당하여 관련 법규의 적용을 받음

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 본 물건의 경매 절차에 영향을 줄 가능성이 있으나, 본 사건이 임의경매로 진행되어 해당 절차에 따라 종결될 것으로 보임

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물에 해당하며, 권리 관계가 명확하고 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받을 수 있음. 다만, 비행안전구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있는 점은 유의해야 함. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호

* 정리된 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 취득 가능

* 실수요 또는 임대수익 목적 투자 가능성

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 7,800만원

* 최근 인근 매매 사례(2026년 7월 기준):

* 67.65㎡ (2002년식): 1억 8,000만원

* 63.01㎡ (2023년식): 3억 2,000만원

* 80.4㎡ (2022년식): 3억 4,500만원

* 본건(50.38㎡, 2021년식)의 감정가 1억 7,800만원은 최근 거래된 사례 중 가장 오래된 건물(2002년식)의 매매가와 유사한 수준으로, 비교적 합리적인 수준으로 판단됨.

* 최근 신축 건물들의 높은 매매가를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰 경쟁이 있을 수 있음.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 이상으로 입찰가를 고려하는 것이 유리함.

* 예상 입찰가: 1억 9,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.