나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1252 [11] 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물내 제201호~제503호 총12개호로서
외벽: 석재붙임마감 등
내벽: 벽지 마감 및 일부타일마감 등
창호: 하이샷시창호 마감 등
(사용승인일: 2021.04.19)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ
군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1252 (11)

소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 5층502호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 164,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화서신용협동조합

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.38㎡ (약 8.89평)

토지지분: 29.38㎡ (약 8.89평)

건물면적: 45.65㎡ (약 13.81평)

건물지분: 45.65㎡ (약 13.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 리아체 주건축물제1동

주요구조: 철근콘크리트구조 평지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층

해당층: 5층

총 호수: 12개 호실

사용승인일: 2021년 04월 19일

건축물대장 연면적: 658.51㎡

토지면적(대지권): 346㎡

건폐율: 59.11%

용적률: 190.32%

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건물은 북측 약 6미터, 남측 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만, 접합)

* 비행안전제5구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 05월 03일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 을1, 을2, 을3 (근저당권), 을4 (주택임차권), 갑2 (임의경매) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요:'란에 정보가 기재되어 있지 않아 인수되는 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 임선재)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 07월 17일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으나, 인수 보증금은 0원이므로 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상의 채권 총액은 약 1,900,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 고색동은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집된 주거 지역입니다. 최근 신축빌라 및 다세대주택 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 고색동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2023년식, 63.01㎡ (약 19.06평) 규모의 주택이 2026년 7월 7일에 320,000,000원(약 167.8만원/평)에 거래되었습니다.

* 2022년식, 80.4㎡ (약 24.32평) 규모의 주택이 2026년 7월 3일에 345,000,000원(약 141.8만원/평)에 거래되었습니다.

* 2002년식, 67.65㎡ (약 20.46평) 규모의 주택이 2026년 7월 2일에 180,000,000원(약 87.9만원/평)에 거래되었습니다.

본 건물의 경우 2021년 4월에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며, 최근 거래된 신축 건물들의 시세를 고려할 때, 평당 약 140만원 ~ 170만원대의 시세가 형성되어 있는 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반 시설

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

단지 북서측 인근에 고현초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본 물건은 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어, 해당 구역의 법규에 따른 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있으며, 소음 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 참고 사항

* 기타 참고사항으로 임대관례 및 기타 사항은 미상으로 조사되었습니다.

* 과거 고색동 지역 인근에서 음식물쓰레기 처리시설로 인한 악취 문제가 제기된 바 있습니다. 현재 해당 시설의 운영 상태나 본 물건과의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 건물 상태와 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 고현초등학교와 인접하고 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 가지고 있습니다. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리나 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없습니다. 최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되며, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 도시형생활주택으로서의 실거주 및 투자 가치

* 주변 시세 대비 낮은 감정가

* 권리관계상 낙찰자 부담 없음 (인수되는 권리 없음)

* 초등학교 인접 및 교통 편리성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 164,000,000원입니다. 최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사한 연식의 신축 다세대주택은 평당 약 140만원 ~ 170만원 선에서 거래되고 있습니다. 본 건의 건물 면적 45.65㎡(약 13.81평)를 기준으로 현 시세 환산 시 약 193,340,000원 ~ 234,770,000원 범위의 시장 가치가 있을 것으로 추정됩니다.

감정가가 현 시세보다 현저히 낮게 책정된 점을 고려할 때, 경쟁 구도를 감안하더라도 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 185,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.