나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1252 [7] 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물내 제201호~제503호 총12개호로서
외벽: 석재붙임마감 등
내벽: 벽지 마감 및 일부타일마감 등
창호: 하이샷시창호 마감 등
(사용승인일: 2021.04.19)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ
군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1252 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화서신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 85, 리아체주건축물제1동 4층 401호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건축물 사용승인일: 2021년 04월 19일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 116,000,000원

토지면적: 20.82㎡ (약 6.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.35㎡ (약 9.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존 등기일은 2021년 05월 03일이며, 권리자 안재석입니다.

을구에는 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권 3건(총액 약 1,799,500,000원)이 설정되었으나, 모두 말소되었습니다.

주택임차권(박범수, 173,000,000원) 및 화서신용협동조합 임의경매 개시결정 등기(1,537,545,933원) 또한 등기부상 말소되어 있습니다.

전체 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 1,973,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 박범수)

보증금: 173,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 25일

확정일자: 2022년 06월 17일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 매각으로 인해 소멸되는 권리에 해당합니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 표에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 현재 파악되지 않습니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 이보다 선순위 권리 없이 후순위 권리인 주택임차권(을4) 및 임의경매개시결정(갑2) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 고색동 일대의 다세대주택(건축 연도 2002년~2023년) 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 거래 (건축 연도 2002년, 면적 67.65㎡, 4층): 180,000,000원

- 2026년 7월 거래 (건축 연도 2023년, 면적 63.01㎡, 5층): 320,000,000원

- 2026년 7월 거래 (건축 연도 2022년, 면적 80.4㎡, 3층): 345,000,000원

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 2021년에 사용 승인된 신축 건물(건축면적 32.35㎡)로, 주변 시세 대비 건축 연식이 매우 짧습니다. 비교 사례의 거래 금액은 180,000,000원에서 345,000,000원 사이이며, 면적 대비 평당 가격은 약 878만원에서 1,684만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가 116,000,000원(약 358만원/㎡, 약 1,184만원/평)은 신축 건물임을 고려할 때, 주변 실거래가 및 신축 프리미엄을 감안하면 상대적으로 낮게 평가된 것으로 판단됩니다. 특히, 면적이 작은 도시형생활주택의 경우, 신축이라는 점과 소형 평수라는 점에서 희소성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 평지붕 구조의 지상 5층 건물이며, 총 12개의 호실로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 현재 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 군 소음 공해

본건은 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있으며, 이는 수원비행장으로부터 발생하는 군용기 소음으로 인한 피해가 발생할 수 있음을 의미합니다. 소음으로 인한 생활의 불편함 및 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 비행안전구역 및 기타 제한

본건은 비행안전제5구역(전술)에 해당하여, 해당 구역 내에서의 건축 행위 또는 행위 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 도시지역 내 제1종일반주거지역, 소로3류 접합, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당하므로 관련 법규에 따른 추가적인 제한 사항을 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 미확인 지상권

물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이나 대상이 명확하지 않아 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다. 해당 지상권의 존부 및 내용에 따라 본건의 가치나 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 과거 악취 시설 관련

과거 자료에 따르면, 고색동 일대에 음식물쓰레기 처리시설로 인한 악취 문제가 발생했던 기록이 있습니다. 현재 시설의 운영 상태나 관련 문제가 해결되었는지 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 비교적 양호한 입지 조건과 최신 건축물을 갖추고 있습니다. 다만, 군 소음 지역 및 비행안전구역에 포함된 점, 그리고 미확인 지상권의 존재 가능성은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 현재 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되어, 향후 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연식(2021년)을 가진 신축 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 절감 기대.

* 작은 면적(약 9.79평)으로 1인 가구 또는 소형 투자 수요층을 타겟으로 할 수 있음.

* 감정가가 주변 시세보다 낮아, 시세차익을 통한 투자 수익 확보 가능성.

* 명확한 인수되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확함 (단, 지상권 미확인 부분은 주의).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원이나, 주변 시세 및 신축 건물 가치를 고려할 때 시장 가치는 더 높을 것으로 판단됩니다. 특히, 면적이 작은 신축 도시형생활주택의 경우 3.3㎡당 1,200만원~1,500만원 이상으로 평가될 수 있습니다.

최근 거래 사례 및 본건의 면적(32.35㎡)을 기준으로 추정 시, 시장 가치는 대략 130,000,000원에서 165,000,000원 범위로 예상됩니다.

그러나, 군 소음 및 비행안전구역, 미확인 지상권 등의 잠재적 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰 후 추가적으로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

따라서, 감정가를 소폭 상회하며 시장 가치의 하단부에 근접하는 수준으로, 리스크 요인을 감안한 예상 입찰가는 약 125,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.