나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1252 [6] 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물내 제201호~제503호 총12개호로서
외벽: 석재붙임마감 등
내벽: 벽지 마감 및 일부타일마감 등
창호: 하이샷시창호 마감 등
(사용승인일: 2021.04.19)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ
군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건상세정보

2.1. 소재지

경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 3층303호

2.2. 토지정보

총 토지면적: 36.81㎡ (약 11.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

2.3. 건물정보

건물면적: 57.18㎡ (약 17.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

용도: 도시형생활주택 (사용승인일: 2021.04.19)

2.4. 매각정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1252 (6)

감정가: 201,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 화OOO

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있음.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3.3. 건물구조 및 상태

철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물 중 제3층 제303호임.

외벽: 석재붙임마감

내벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감

창호: 하이샷시 창호 마감

건물 사용승인일은 2021년 4월 19일로 비교적 신축 건물임.

3.4. 토지이용상태

인근 토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

3.5. 인접도로상태

본건 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접함.

3.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

특히 비행안전구역 및 소음대책구역 지정은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 사항임.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2021-05-03 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1)

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

4.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 안재석 (2021-05-03)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (총 799,500,000원 + 888,000,000원 + 112,500,000원 = 1,790,000,000원) (2021-05-03, 말소)

* 주택임차권: 손현필 (210,000,000원) (2025-05-30, 말소)

* 임의경매: 화서신용협동조합 (1,537,545,933원) (2025-05-22, 말소)

등기부채권 총액: 2,010,000,000원 (20.1억원)

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 손현필)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2021-05-13

확정일자: 2021-05-13

대항력: 없음

비고:

본 건 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 분포하는 전형적인 주거 지역 상권임.

소규모 상업 시설 이용이 가능하며, 대규모 상업 시설은 차량 이동이 필요함.

6. 생활정보

6.1. 주요 편의시설

* 인근 '고현초등학교' 소재로 교육 환경 양호.

* 주변에 다세대주택, 단독주택이 많아 조용한 주거 환경 예상.

* 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비 구비.

7. 잠재적 리스크

* 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 지정: 이로 인해 건축, 개발 행위 등에 제한이 있을 수 있으며, 소음 피해가 발생할 수 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 지상권은 확인되지 않으나, 물건명세서에 기재된 사항은 주의 요망).

* 임차인 정보: 대항력은 없으나, 보증금 2.1억원에 대한 내용 확인 필요. (본 건의 경우 대항력 없으며 인수 보증금 없음으로 명시됨)

8. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편임.

그러나 비행안전구역, 소음대책구역 등 군사 시설 관련 제한 사항이 존재하여 투자 가치 판단 시 신중한 고려가 필요함.

권리상 인수할 임차보증금은 없으며, 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸 예정임.

건물 신축 연차 및 주변 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보임.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 양호한 주변 환경: 초등학교 인접, 주거 밀집 지역.

* 낮은 인수 금액: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없음.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성 있음.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 57.18㎡)의 다세대주택은 2.6억원 ~ 3.0억원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됨.

본건의 감정가는 2.01억원이나, 신축 연차 및 현재 시세를 고려할 때 입찰가는 그 이상으로 책정될 필요가 있음.

다만, 비행안전구역 및 소음대책구역 등의 제한사항을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

이에, 예상 입찰가는 250,000,000원 (2억 5천만원)을 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.