나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1252 [10] 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물내 제201호~제503호 총12개호로서
외벽: 석재붙임마감 등
내벽: 벽지 마감 및 일부타일마감 등
창호: 하이샷시창호 마감 등
(사용승인일: 2021.04.19)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ
군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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사건번호: 수원지방법원 2025타경1252 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화서신용협동조합

공동담보: 예 (본건 외 추가 담보물 존재 가능성)

1.2. 물건 현황

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소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 5층501호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건축물 사용승인일: 2021년 4월 19일

건물 총 층수: 5층

본건 위치: 5층

1.3. 감정가 및 면적

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감정가: 116,000,000원 (1억 1천 6백만원)

토지 면적: 20.82㎡ (약 6.3평)

건물 면적: 32.35㎡ (약 9.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

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차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

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* 토지 형상 및 이용상태: 인근 토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 6M, 남측으로 폭 3M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

* 공부와의 차이: 없음.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약

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집합건물 등기부상 소유권 보존등기(2021.05.03) 이후 다수의 근저당권이 설정되었으나, 본 경매개시 결정(2025.05.22)으로 인해 말소 기준 권리(을1: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당)를 포함한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 약 1,930,000,000원(19억 3천만원)입니다.

3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 김 )

* 보증금: 130,000,000원 (1억 3천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 9월 7일

* 확정일자: 2023년 8월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인이지만, 보증금이 고액이므로 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

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매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

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본건은 제1종일반주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하는 전형적인 주거 지역 상권입니다.

인근 학교(고현초등학교)가 있어 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

제공된 검색 결과에 따르면, '리아체'라는 이름의 다른 건물(성남 중원구)이 존재하나, 본건과는 위치 및 건축 연도가 다릅니다. 본건 건물은 2021년에 준공되어 비교적 최신 축에 속합니다. 주변 건물들의 건축 연령이 다양하게 분포하고 있어, 신축 단지와의 비교 시 시세 차이가 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

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* 편의시설: 건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 교육시설: 인근에 고현초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

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* 법적 제한 사항: 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 군사 관련 법규의 영향을 받을 수 있으며, 이는 건축 및 생활 편의에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법상 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 투자 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본건 외 추가 담보물이 존재할 수 있으며, 해당 물건들의 경매 진행 상황에 따라 본건의 매각 절차에 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 임차인 보증금: 대항력은 없으나 고액의 보증금(1.3억원)을 가진 임차인이 있으므로, 배당 순위에 따라 잔여 보증금 발생 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (그러나 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.)

* 주변 시설: 제공된 정보에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로 비교적 새 건물이라는 장점이 있습니다.

주거 환경과 교통이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

다만, 주변의 다양한 건축 연령의 건물들과 함께 법적 제한 사항(비행안전구역, 소음대책구역 등)을 고려해야 하며, 고액의 임차인 보증금(대항력 없음)에 대한 배당 절차 확인이 필요합니다.

감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되며, 이는 투자 가치를 높일 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 새 건물이라 하자 보수 등에 대한 부담이 적습니다.

* 교통 접근성: 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익: 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합한 소형 주택으로 실거주 또는 임대 수익 목적으로 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사한 크기와 건축 연도의 다세대주택 시세는 평당 약 1,400만원에서 1,700만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 건물 면적(약 9.8평)을 고려할 때, 시장 가격은 약 1억 3천 7백만원에서 1억 6천 7백만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 1억 1천 6백만원은 이러한 시장 가격보다 낮은 수준으로, 시세보다 저평가되었을 가능성이 있습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하며 시장 가격을 반영하는 선에서 산정하는 것이 합리적입니다. 보수적인 접근과 시장 분석을 종합하여, 135,000,000원 (1억 3천 5백만원) 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 향후 배당 절차 및 현장 조사를 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.