나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1252 [9] 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물내 제201호~제503호 총12개호로서
외벽: 석재붙임마감 등
내벽: 벽지 마감 및 일부타일마감 등
창호: 하이샷시창호 마감 등
(사용승인일: 2021.04.19)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ
군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 물건에 대한 기본 정보를 기재합니다.

1.1. 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1252 (9)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 4층403호

* 건물용도: 도시형생활주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 188,000,000원

* 토지면적: 34.37㎡ (약 10.39평)

* 건물면적: 53.39㎡ (약 16.15평)

* 건물 사용승인일: 2021년 04월 19일

* 채권자: 화서신용협동조합

* 특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 고색동 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 05월 03일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

* 채무총액: 약 1,980,867,686원

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 최지영)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자 / 확정일자: 2024년 02월 28일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 비고: 최 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 부담할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석 및 시세

* 건물: 2021년 04월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 제공된 건축물 정보에 따르면 전용면적(excluUseAr)은 53.39㎡입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2022년 건축된 80.4㎡(약 24.32평) 주택이 345,000,000원에 거래되었습니다 (약 4,291,045원/㎡).

* 2023년 건축된 63.01㎡(약 19.06평) 주택이 320,000,000원에 거래되었습니다 (약 5,078,558원/㎡).

* 2002년 건축된 67.65㎡(약 20.46평) 주택이 180,000,000원에 거래되었습니다 (약 2,660,607원/㎡).

* 본건(53.39㎡, 약 16.15평)의 감정가는 188,000,000원 (약 3,521,000원/㎡)입니다.

* 최근 거래된 신축/준신축 주택들의 시세(약 430만원~510만원/㎡)를 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 고현초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주위가 주거지역 및 근린생활시설로 구성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제약:

* 본 건 토지는 '비행안전제5구역(전술)' 및 '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'에 포함되어 있습니다. 이는 비행 경로상 제한이나 소음 문제가 발생할 수 있으며, 재산권 행사에 일부 제약이 따를 수 있습니다. 이러한 군사 시설 관련 구역 지정은 혐오시설은 아니지만, 부동산 가치 및 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있는 환경적 요인입니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 물건과 공동으로 담보가 설정되어 있을 수 있습니다. (추후 상세 확인 필요)

* 임대관례 미상: 기타 임대관례 및 특이사항은 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 비교적 깨끗한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 상황은 보통 수준입니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어 향후 이용이나 가치 상승에 제약이 될 수 있는 점은 중요한 고려사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 설비와 상태를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸되며, 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 깔끔합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 유사 신축 물건의 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 188,000,000원입니다. 최근 주변 신축/준신축 건물의 실거래가를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다. 그러나 비행안전구역 및 소음대책구역 지정이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 200,000,000원

(산정 근거: 감정가(188,000,000원) 대비 약 106% 수준으로, 비교적 신축이라는 점과 잠재적인 시세 상승 여력을 반영하되, 군사시설 관련 리스크를 고려하여 지나치게 높은 금액은 지양함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.