나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1252 [3] 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물내 제201호~제503호 총12개호로서
외벽: 석재붙임마감 등
내벽: 벽지 마감 및 일부타일마감 등
창호: 하이샷시창호 마감 등
(사용승인일: 2021.04.19)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ
군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

경기도 수원시 권선구 고색동 85, 리아체주건축물제1동 2층 203호

2.2. 건물 정보

감정가: 201,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 철근콘크리트구조

건축년도: 2021년 04월 19일 사용승인

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

총 층수: 5층 중 2층

건물면적: 57.18㎡ (약 17.3평)

토지면적: 36.81㎡ (약 11.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화서신용협동조합

2.3. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주거지역입니다.

건물은 총 12개 호수로 구성된 5층 철근콘크리트 건물이며, 본건은 2층 203호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 마감되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 인근 토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 지정으로 인해 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 소유권 현황

소유권 보존 등기: 안재석 (2021-05-03)

4.2. 말소기준권리 및 말소예정 권리

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2021-05-03)

본 경매로 인해 아래 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (총액 1,800,000,000원)

* 박상일 주택임차권 (70,000,000원)

* 화서신용협동조합 임의경매개시결정 (1,537,545,933원)

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 기재만 있고 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 일반적으로는 특별한 언급이 없다면 소멸됩니다.)

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 박상일)

보증금: 70,000,000원

차임: 580,000원

전입일자: 2023-09-18

확정일자: 2023-09-18

대항력: 없음

비고: 본 임차권은 말소예정 권리이므로 인수되지 않습니다.

4.5. 권리 분석 요약

등기부 상의 모든 권리(근저당, 임차권, 임의경매 개시결정)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 고색동 지역은 주거용 부동산이 밀집된 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 주거 생활 편의를 지원하는 지역 상권으로 판단됩니다.

새롭게 건설된 도시형생활주택 단지로서, 해당 지역의 주거 수요를 충족시키는 역할을 할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

* 신축 건물 (2021년 준공)으로 내외부 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 기본적인 생활 편의 시설 (위생, 급배수, 승강기)이 갖추어져 있습니다.

* 고현초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에 편리합니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

7. 잠재적 리스크

* 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여, 추후 건축 행위나 재산권 행사에 국방부 등 관련 기관의 허가나 협의가 필요할 수 있습니다. (수원 제10전투비행단 영향)

* 과밀억제권역에 속해 있어 관련 정책에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

* 건축년도 2021년으로 신축에 해당하나, 입찰 전 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* 경매 물건의 총 채무액이 감정가에 비해 매우 높다는 점은 소유주의 재정 상태나 채무 규모가 상당함을 시사합니다.

8. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축된 깔끔한 주거 공간을 제공합니다.

권리 관계가 매우 명확하여 인수되는 부담이 없다는 장점이 있습니다.

다만, 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 분석됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리상 흠결이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주변 신축 다세대 주택의 매매가 상승 추세를 고려할 때, 현 시세 대비 저평가된 감정가를 바탕으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 지역 내 위치하며 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대 주택은 3.3㎡당 약 1,400만원에서 1,700만원 선으로 거래되고 있습니다.

본건의 면적이 17.3평임을 감안할 때, 예상 시세는 약 2억 4,200만원에서 2억 9,400만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 2억 100만원은 현재 시세보다 낮은 수준이므로, 시장 가격을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

인수해야 할 임차 보증금은 없으므로, 시세 대비 합리적인 수준에서의 낙찰을 목표로 하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.