나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1252 [4] 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 '고현초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제5층 건물내 제201호~제503호 총12개호로서
외벽: 석재붙임마감 등
내벽: 벽지 마감 및 일부타일마감 등
창호: 하이샷시창호 마감 등
(사용승인일: 2021.04.19)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6M, 남측으로 폭3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ
군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1252 (4)

소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 85 리아체주건축물제1동 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 116,000,000원

토지면적: 20.82㎡ (약 6.30평)

건물면적: 32.35㎡ (약 9.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화서신용협동조합

건물 사용승인일: 2021년 04월 19일

건축물 총 층수: 5층

본건 위치: 5층 건물 내 3층 301호

집합건물 등기부 요약

소유권 보존: 2021-05-03, 안재석

말소기준권리: 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사), 2021-05-03 접수

총 채권액: 1,930,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동에 소재하며, '고현초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로는 약 6M 폭의 포장도로, 남측으로는 약 3M 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

* 비행안전제5구역 (전술)(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 (군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

1.2. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 인도현)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-01

* 확정일자: 2023-10-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

권리 분석 요약

본건의 말소기준권리는 2021년 5월 3일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당입니다. 임차인 인도현(주택도시보증공사)은 대항력이 없어 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 총 채권액은 약 19억 3천만원으로, 감정가 대비 매우 높습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음 (등기부 요약상)

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 고색동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2022년식, 80.4㎡(약 24.32평) 주택이 2026년 7월 3일 3억 4,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,418만원)

* 2023년식, 63.01㎡(약 19.06평) 주택이 2026년 7월 7일 3억 2,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,678만원)

* 2002년식, 67.65㎡(약 20.46평) 주택이 2026년 7월 2일 1억 8,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 879만원)

본건은 2021년 4월 사용 승인된 도시형생활주택(전용면적 32.35㎡, 약 9.79평)으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 최근 거래된 신축 다세대주택들의 평당 가격은 약 1,418만원에서 1,678만원 수준입니다. 이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 1억 4천만원에서 1억 6천만원 이상으로 추정됩니다. 감정가(1억 1,600만원) 대비 상당한 시세 차익이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

* 교육시설: 고현초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 공공시설: 인근에 중보들공원이 있어 여가 및 휴식을 즐길 수 있습니다. 고색뉴지엄과 같은 문화시설도 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주위에 소재합니다.

* 식당가: 백세삼계탕 수원고색점, 오렌지 베이글 등 다양한 식당가가 형성되어 있습니다.

혐오시설 분석

고색동 인근에서 '쓰레기 처리 시설'과 관련된 언급이 있으나, 이는 과거 음식물 쓰레기 처리 시설 악취 문제로 주민들이 민원을 제기했던 사례로, 현재 해당 시설의 구체적인 위치나 본건과의 근접성, 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다. 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있으나, 이는 일반적인 토지이용 제한 사항으로 직접적인 혐오시설로 분류되기는 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 등 군사 관련 규제사항이 존재합니다. 이는 건축 또는 개발에 제한이 될 수 있으므로, 투자 전 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

* 높은 총 채권액 (약 19.3억원)은 낙찰 후 명도 과정이나 향후 경매 진행 상황에 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 현재 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 감정가(1억 1,600만원)가 주변 신축 다세대주택의 시세(약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 이상)보다 현저히 낮게 책정되어 있습니다. 이는 시세 대비 저평가된 기회일 수 있으나, 감정평가 자체의 오류나 특이사항이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 임차인의 대항력이 없어 권리상 인수 부담이 없는 점도 장점입니다. 다만, 군사 관련 지역 규제가 존재하며, 높은 총 채권액과 감정가 대비 시세와의 큰 괴리는 면밀한 추가 조사가 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2021년 사용승인)

* 낮은 감정가 대비 높은 주변 시세 (시세 차익 기대)

* 임차인 대항력 없어 권리 인수 부담 없음 (명도 용이)

* 편리한 교통 및 생활 환경

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 1,600만원입니다. 최근 거래된 유사 신축 건물의 시세(약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 이상)를 고려할 때, 본건은 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 이상으로 입찰하여 시세 차익을 확보하는 전략이 유효합니다.

종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 94.8% 수준이며, 시세 대비로는 여전히 낮은 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.