나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1267 [10] 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하는 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 12개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 정방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 남측의 인접 필지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 서측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 상대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(수원초등학교(수원
교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한
내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1267 (10)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9, 더플러스비 4층 402호

1.2. 물건 현황

용도: 도시형생활주택

건물 면적: 46.53㎡ (약 14.1평)

토지 면적: 32.71㎡ (약 9.9평)

일괄 매각 여부: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 274,000,000원

1.3. 경매 기본 정보

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신우신용협동조합

공동 담보물건: 본 건은 공동 담보물건으로 경매가 진행되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 위치하며, '수원여자고등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택 및 단독주택이 혼재되어 있어 주거 기능이 중심이 되는 환경입니다.

2.2. 교통 접근성

단지 내 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 시내버스 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 무난한 편으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로

본 토지는 단일 필지로 정방형의 형상을 가지고 있으며, 대체로 등고 평탄합니다. 서측으로는 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 17일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 김진희 (2022-10-17 접수)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-10-17 접수, 2,360,400,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권공동담보: 안수빈 (2025-07-10 접수, 120,000,000원) - 말소 (본 경매 개시결정 이후 등기, 매각으로 소멸)

* 임의경매개시결정: 신우신용협동조합 (2025-05-29 접수, 2,060,439,898원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요: 해당 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 260,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-09-05

* 확정일자: 2024-07-30

* 배당신고일자: 2025-06-30

* 대항력: 없음

* 권리분석상 임차인의 대항력이 없으므로, 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치한 도시형생활주택으로, 상업 활동보다는 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다. 인근에 수원여자고등학교 및 수원초등학교가 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 기본적인 소규모 상권의 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

수원여자고등학교, 수원초등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

주변 주거 지역의 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.3. 건축물 정보

건축물대장 상 본 건물(더플러스비)은 2022년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다. 주차 시설(외부 주차 13대)과 승강기 설비 등을 갖추고 있는 것으로 탐문되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 관계인의 폐문 부재로 인해 내부 상태, 구조, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못하였습니다. 실제 내부 상태에 따라 수리 비용 등 추가적인 지출이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로3류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원여고, 수원초), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 적용됩니다. 이러한 규제들은 향후 건축 및 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건이므로, 동일 담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 결과나 매각 가격이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 수원시 팔달구 고등동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)인 도시형생활주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 내부 상태 미확인, 복잡한 토지이용계획, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 철저한 현장 조사와 명도 계획 수립이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2022년에 사용 승인된 신축급 건물로, 상대적으로 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주거 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 34.04㎡ (약 10.3평) 매물: 2025년 12월 13,000만원 (평당 약 1,262만원)

* 41.81㎡ (약 12.6평) 매물: 2026년 7월 16,000만원 (평당 약 1,270만원)

* 66.12㎡ (약 20.0평) 매물: 2026년 7월 22,500만원 (평당 약 1,125만원)

본 건의 전용 면적은 46.53㎡ (약 14.1평)으로, 유사 면적인 41.81㎡ (약 12.6평) 매물이 16,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 평당 가격을 적용하면 약 17,900만원 수준의 시세로 추정됩니다.

하지만 본 건의 감정가는 274,000,000원으로, 평당 약 1,943만원 수준에 해당하여 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 유사 면적 매물의 최고 거래가(16,000만원)와 건물의 신축 연도를 고려할 때, 17,000만원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 170,000,000원 (일억칠천만원)

* 참고사항: 상기 입찰가는 제시된 정보 및 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.