나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1267 [8] 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하는 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 12개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 정방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 남측의 인접 필지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 서측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 상대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(수원초등학교(수원
교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한
내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경1267 (8) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9번지 더플러스비 3층 304호이며, 건물명은 '더플러스비'입니다.

준공일은 2022년 10월 4일로 비교적 신축 건물에 해당하며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.

본건의 감정가는 246,000,000원이며, 토지면적은 30.20㎡ (약 9.14평), 건물면적은 42.96㎡ (약 12.99평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하며, '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

본건 토지는 서측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

주변에 학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 10월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당(채권최고액 2,360,400,000원)입니다.

이후 접수된 최다슬 주택임차권(150,000,000원, 2025-07-24 접수) 및 신우신용협동조합 임의경매(2,060,439,898원, 2025-05-29 접수)는 모두 말소될 예정입니다.

따라서 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 2,510,400,000원입니다.

임차인 현황으로는 최다슬 임차인이 있으며, 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025년 1월 20일, 확정일자 2024년 11월 6일입니다.

본 임차인은 '대항력 : 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 주택임차권 또한 말소된 것으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보는 다음과 같습니다.

* 돈우(54-30, 1986년 준공, 34.04㎡): 2025년 12월 1일 1.3억원에 매매.

* 블루하우스(29-5, 2018년 준공, 41.81㎡): 2026년 7월 29일 1.6억원에 매매.

* 경성하이빌(5-2, 2008년 준공, 66.12㎡): 2026년 7월 18일 2.25억원에 매매.

본건 '더플러스비'는 2022년 준공으로 비교 대상 물건 중 가장 신축에 해당합니다.

면적(42.96㎡, 약 13평)은 '블루하우스'(41.81㎡)와 유사하며, '블루하우스'가 1.6억에 거래된 점을 감안할 때, 신축 프리미엄을 고려하면 시세는 1.7억 ~ 2.0억 원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

다만, 감정가는 2.46억으로, 주변 시세와 다소 괴리가 있어 경매 참여 시 신중한 가격 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 수원여자고등학교와 수원초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근이 용이합니다.

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내외 접근도 비교적 편리한 편입니다.

주변 주거 환경은 다세대, 단독주택 등이 혼재된 형태로, 생활 편의시설 및 상업 시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 없는 임차인: 최다슬 임차인은 보증금 1.5억원을 가지고 있으나 '대항력 없음'으로 확인되었으며, 관련 등기된 권리도 말소되었습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 임차인의 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있으므로 철저한 대비가 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가서에 따르면 관계인의 폐문 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 건물 이용 상태, 구조, 내부 마감 등은 사전에 반드시 직접 확인해야 합니다.

* 권리 관계: 공동담보 물건으로 채무 총액이 매우 높습니다. 이는 채권자들의 경매 신청으로 이어졌으며, 시세 대비 높은 감정가와 맞물려 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 기대됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 대항력 없는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

신축 건물이라는 점과 입지 조건을 감안할 때, 적정 가격에 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 하자 보수 비용 발생 가능성이 낮고, 최신 설비 및 디자인을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 42.96㎡는 1인 가구나 소규모 가구에 적합하여 실수요자 및 임대 투자 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 지역적 가치: 수원시 팔달구는 도시 인프라가 잘 갖추어진 지역으로, 지속적인 주거 수요가 있습니다.

* 명도 후 가치 상승 기대: 대항력 없는 임차인 명도 완료 후, 안정적인 임대 운영 또는 시세 차익 실현이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 1.9억 ~ 2.2억 원 수준으로 판단됩니다.

감정가(2.46억)는 주변 시세 대비 높은 편이며, 신축 프리미엄을 반영하더라도 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 리스크는 입찰가 산정 시 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

인수 보증금은 없으나, 명도 예상 비용 및 낙찰 후 발생 가능한 기타 비용을 고려하여, 보수적으로 감정가의 85~90% 수준 또는 시세 상한선 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 본건의 예상 입찰가는 2억 2천만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.