나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1267 [13] 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하는 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 12개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 정방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 남측의 인접 필지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 서측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 상대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(수원초등학교(수원
교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한
내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경1267 (13) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9번지, 더플러스비 5층 502호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 253,000,000원입니다.

본건의 토지면적은 31.07㎡(약 9.39평)이며, 건물면적은 44.20㎡(약 13.37평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하며, 주변은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

'수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지의 형상은 단일 필지의 정방형으로, 남측 인접 필지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

본 토지의 서측으로는 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로, 소로3류에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 소유권자는 김진희이며, 2022년 10월 17일 소유권보존 등기되었습니다.

말소기준권리는 2022년 10월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권금액: 2,360,400,000원)입니다.

이후 신우신용협동조합의 임의경매(채권금액: 2,060,439,898원)가 등기되었습니다.

주택임차인 김 (보증금 160,000,000원, 차임 0원)이 2024년 5월 7일 전입, 2024년 4월 15일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. (2025년 7월 8일 배당신고)

다른 임차인 김 (보증금 0원, 차임 0원)은 2022년 12월 6일 전입하였으며, 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 바 없습니다.

등기부 채권 총액은 2,520,400,000원입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 1일 거래된 34.04㎡ 면적의 다세대주택이 13,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 382만원)

- 2026년 7월 29일 거래된 41.81㎡ 면적의 다세대주택이 16,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 383만원)

- 2026년 7월 18일 거래된 66.12㎡ 면적의 다세대주택이 22,500만원에 거래되었습니다. (면적당 약 340만원)

본건은 2022년 준공된 신축 건물(도시형생활주택)이며, 전용면적 44.20㎡입니다.

최근 거래된 유사 면적 및 건축 연도(2018년)의 다세대주택 거래가(41.81㎡, 16,000만원)를 기준으로 할 때, 본건의 시장 가치는 약 169,000,000원 내외로 추정됩니다.

다만, 본건은 신축 건물(2022년 준공)임을 감안하면, 이를 상회하는 가치 평가가 가능할 수 있습니다.

5. 생활정보

건축물 표제부에 따르면 본건 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며, 본건은 5층 중 502호입니다.

외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 구조입니다.

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나, 관계인의 폐문 부재로 내부 확인은 불가했습니다.

내부구조 및 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비, 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됩니다.

주변에는 수원여자고등학교와 수원초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

일반적인 도시 지역의 생활 편의시설 접근성은 무난할 것으로 예상됩니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 주소지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 현황 미확인: 관계인의 폐문 부재로 인해 내부 상태, 구조, 관리 상태 등을 전혀 확인할 수 없습니다. 이는 잠재적인 수리비나 하자 발생 가능성에 대한 불확실성을 높입니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 불명확하여, 예상치 못한 임차인과의 명도 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 기재된 임차인은 대항력 없음으로 분석됨)

높은 채무 총액: 감정가 대비 채무 총액이 매우 높아, 채무 변제를 위한 경매 과정에서 매각 가격 변동성이 클 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 다수의 규제 지역(상대보호구역, 비행안전구역 등)에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 기본적인 건물 시설은 양호한 편입니다.

다만, 감정가 대비 높은 채무 총액과 경매 참여 시 내부 확인 불가라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 감정가는 시장 가치보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

잠재적 리스크와 시장 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공된 건물로 비교적 최신 축물입니다.

양호한 입지: 주택가에 위치하며 학교 및 대중교통 접근성이 좋습니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 주변 시세와 비교하여 적절한 가격에 낙찰될 경우 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 253,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 추정됩니다.

신축 건물임을 감안하되, 내부 미확인 및 높은 채무 부담 등의 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이를 종합하여 예상 입찰가는 185,000,000원 정도로 산정해 볼 수 있습니다.

본 가격은 시장 상황, 현장 조사 결과, 입찰 경쟁 상황 등에 따라 변동될 수 있으므로 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.