나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1267 [11] 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하는 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 12개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 정방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 남측의 인접 필지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 서측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 상대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(수원초등학교(수원
교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한
내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2025타경1267 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1267 (11)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 4층 403호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 4층 403호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 270,000,000 원 (2억 7천만원)

토지 면적: 31.61㎡ (약 9.56평)

건물 면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 위치하며, '수원여자고등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 일대는 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 토지는 서측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 상대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교) 및 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 을1구 등기된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (김진희, 2022-10-17)

* 을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,360,400,000원, 말소기준권리)

* 을2: 주택임차권 (계명실외 1명, 150,000,000원, 2023-11-22 전입/확정, 말소)

* 갑2: 임의경매 (신우신용협동조합, 2,060,439,898원, 2025-05-29 개시, 말소)

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: CUI MINCHENG (최 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-02-18, 대항력: 없음

* 임차인: GUIMINGSHI(계명실) (계 )

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-22, 확정일자: 2023-11-22, 배당신고일자: 2025-06-30, 대항력: 없음

* 임차인: CUIYONGNAN(최영남) (최 )

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-22, 확정일자: 2023-11-22, 배당신고일자: 2025-06-30, 대항력: 없음

* 임차인: LIANG YINGSHUN (량 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-01-17, 대항력: 없음

모든 임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 다만, 관계인의 폐문 부재로 내부 이용 상태를 확인하지 못했으며, 임대 관계는 미상입니다. 경매 참여 시 내부 상태 및 점유 관계를 반드시 사전에 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 주변 지역은 주거 지역의 특성을 띠고 있습니다. '수원여자고등학교' 및 '수원초등학교'와 인접하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 단지형 주택으로 형성되어 있어 동일한 형태의 주거 단지가 조성되어 있습니다. 주변에 편의시설 및 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 주거 지역의 인프라를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 건축물 정보:

- 건물명: 더플러스비 (The Plus B)

- 준공일: 2022년 10월 4일 (사용승인일 기준)

- 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

- 층수: 총 5층, 본건은 4층

- 설비: 위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

* 교통: 차량 출입 가능하며, 인근 버스정류장으로 대중교통 이용이 무난함.

* 주변 환경: 다세대주택 및 단독주택 혼재 지역, 수원여자고등학교, 수원초등학교 인근.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 관계인의 폐문 부재로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 실제 현황과 다를 수 있으며, 정확한 상태는 사전 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 공동담보: '공동담보' 표기는 본 경매 물건 외에 다른 자산이 동일한 채무에 담보로 제공되었음을 의미합니다. 이는 채무 규모와 관련된 사항일 수 있으나, 본 단독 물건의 가치 자체에 직접적인 영향을 주는 것은 아닙니다.

* 신축 건물임에도 감정가와 최근 실거래가 간의 차이: 최근 주변 다세대 주택 매매가(약 3.4억~3.8억 원/㎡) 대비 본 건의 감정가(약 6.0억 원/㎡)가 높게 책정된 것으로 보입니다. 신축 건물이라는 점이 반영되었을 수 있으나, 차이가 큰 편이므로 보수적인 접근이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 고등동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2022년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 주거 환경은 양호하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수할 권리가 거의 없다는 점이 긍정적입니다. 다만, 관계인의 폐문으로 내부 상태 확인이 어려운 점과 감정평가액과 주변 시세 간의 괴리가 존재하는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 신축 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 발생이 적고 깔끔한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 시 인수 부담이 적습니다.

* 교육 환경: 학교 인근에 위치하여 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 270,000,000원입니다. 최근 주변 다세대 주택 매매 사례를 보면, 건물 연식 및 면적에 따라 3.4억 원 ~ 3.8억 원/㎡ 수준의 시세를 보입니다. 본 건은 신축 건물(2022년)이라는 점을 감안할 때, 비교 대상인 2018년식 블루하우스(41.81㎡, 16,000만원)보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

최근 매매 사례의 시세(약 3.4억~3.8억 원/㎡)를 기준으로, 신축 프리미엄을 고려하여 보수적으로 접근 시, 약 4.5억 원 ~ 5.0억 원/㎡ 수준의 시세 적용이 가능할 것으로 판단됩니다.

이에 따라 45.00㎡(약 13.61평) 기준, 예상 시세는 약 202,500,000원 ~ 225,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 270,000,000원 대비 보수적인 입찰가격을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁자 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건은 관계인의 폐문으로 내부 확인이 불가하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상세한 상태를 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.