나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1267 [6] 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하는 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 12개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 정방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 남측의 인접 필지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 서측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 상대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(수원초등학교(수원
교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한
내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1267 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9, 더플러스비 3층302호

건물명: 더플러스비

건축년도: 2022년 10월 4일 (사용승인일 기준)

층수: 3층 (총 5층 건물 내)

용도: 도시형생활주택

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 30.45㎡ (약 9.21평)

토지지분: 30.45㎡ (약 9.21평)

건물면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

건물지분: 43.32㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 평가 개요

감정가: 260,000,000원

평가 요약: 본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 위치하며, 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 주변 교통 및 편의시설은 보통 수준으로 평가됩니다. (내부 확인 불가로 인해 통상적인 상황을 상정하여 평가됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 수원역 접근성도 양호합니다.

2.3. 도로 상황

본 토지의 서측으로 소로 3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 김진희 (2022-10-17)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2,360,400,000원, 말소기준권리, 2022-10-17)

* 주택임차권: 황 (160,000,000원, 2025-06-19 말소)

* 임의경매: 신우신용협동조합 (2,060,439,898원, 2025-05-29 말소)

총 채권액: 2,520,400,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-15

* 확정일자: 2024-10-29

* 배당신고일자: 2025-06-19

* 대항력: 없음

* 비고: 등기상 주택임차권은 말소되었으며, 대항력이 없는 임차인으로 확인됩니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 현재 등기부상 지상권은 등재되지 않았음)

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 인수 대상이 아님)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 거래 사례

* 돈우(54-30), 34.04㎡, 2025년 12월 거래, 130,000,000원

* 블루하우스(29-5), 41.81㎡, 2026년 7월 거래, 160,000,000원

* 경성하이빌(5-2), 66.12㎡, 2026년 7월 거래, 225,000,000원

4.2. 시세 분석

본 건은 2022년 사용승인된 신축 건물인 '더플러스비'의 3층 302호로, 전용면적 43.32㎡ (약 13.10평)입니다.

주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 비교 분석 시, '블루하우스'(2018년식, 41.81㎡)가 160,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건은 블루하우스보다 더 신축(2022년식)임을 감안하면, 시세는 최소 170,000,000원에서 190,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가는 260,000,000원으로, 시세보다 높게 책정되어 있어 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

본 건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 3층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 시설이 갖추어진 것으로 파악됩니다. 다만, 관계인의 폐문 부재로 정확한 내부 상태, 이용 현황, 점유 관계 등을 파악하지 못하였으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 사전 확인이 필수적입니다.

5.2. 주변 편의 시설

인근에 학교(수원여자고등학교, 수원초등학교 등) 및 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 불가

관계인의 폐문 부재로 정확한 내부 상태, 이용 현황, 점유 관계 등을 파악하지 못하였습니다. 실제 권리관계 및 물건 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 주변 환경 관련 이슈

과거 자료 검색 결과, 해당 지역(고등동, 팔달구)에서 범죄 예방 환경 조성 노력(안심벨 설치, 유해환경 개선 캠페인 등)이 있었던 점, 일부 지역에서 불법 쓰레기 투기 등의 문제가 보고된 점은 인지할 필요가 있습니다. 그러나 이는 해당 물건 자체의 직접적인 하자보다는 지역 환경과 관련된 사항으로 판단됩니다.

6.3. 권리 관계

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상으로는 해당 권리가 존재하지 않습니다. 만약 추후 발견되는 미등기 권리가 있다면 인수될 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2022년 준공)로 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 가장 큰 장점은 임차인이 대항력이 없어 모든 보증금을 인수하지 않아도 된다는 점입니다. 그러나 감정가가 시세 대비 높아 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 내부 확인 불가라는 리스크가 있으므로, 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 향후 가치 상승 기대 가능

* 인수할 임차인 보증금 없음 (0원)

* 입지 조건이 비교적 양호하여 실수요 및 투자 수요 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원이지만, 주변 시세 분석 결과 적정 가치는 170,000,000원에서 190,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 인수 보증금 0원을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

만약 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있다면 추가적인 수익률 확보가 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.