나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1267 [4] 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하는 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 12개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 정방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 남측의 인접 필지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 서측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 상대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(수원초등학교(수원
교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한
내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1267 (4)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 2층204호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 234,000,000원

* 토지면적: 30.20㎡ (약 9.14평)

* 건물면적: 42.96㎡ (약 12.99평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 건물 준공연도: 2022년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하며, 수원여자고등학교 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근 지역은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통: 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

* 도로: 본 토지는 서측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2022.10.17. 접수, 2,360,400,000원)입니다.

* 매각 후 소멸되는 권리:

* 김진희 소유권보존 (2022.10.17. 접수)

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2022.10.17. 접수)

* 조도휘 주택임차권 (2025.07.15. 접수, 170,000,000원) - 말소

* 신우신용협동조합 임의경매 (2025.05.29. 접수, 2,060,439,898원) - 말소

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조도휘

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.11.15

* 확정일자: 2024.10.18

* 대항력: 없음. 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수해야 하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 채권 총액: 2,530,400,000원

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 수원여자고등학교 및 수원초등학교가 소재하여 학생 및 교직원 등 고정적인 수요가 예상됩니다.

* 상권 특성: 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 및 주거 지원 시설 위주로 형성된 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 주변 주거 단지 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 수원여자고등학교, 수원초등학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 감정평가 당시 폐문 부재로 인해 내부 상태, 구조, 하자 여부 등에 대한 확인이 이루어지지 못했습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상세한 내부 상태를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건은 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 관련 소음이나 건축 행위 제한 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 이용 현황: '더플러스비'라는 건물 내 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되었으나, 정확한 이용 현황 및 관리 상태는 사전에 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 고등동에 위치한 도시형생활주택으로, 2022년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점이 주요 장점입니다. 인근에 학교들이 있어 교육 환경이 우수하며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없어 권리관계가 매우 안전한 물건입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 비행안전구역에 해당되는 점은 잠재적 리스크로 고려하여 현장 답사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로 최신 시설을 갖추고 있어 시장 경쟁력이 있습니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 법적인 문제가 없습니다.

* 주거 선호 지역: 학교 인근의 안정적인 주거 지역으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례 중 유사 면적(41.81㎡)의 거래가(160,000,000원, 2026년)를 분석했을 때, 본건의 면적(42.96㎡) 및 신축 연도(2022년)를 감안하더라도 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

신축 건물이라는 점과 경매 절차의 경쟁률을 고려하여, 보수적으로 시세 수준을 반영한 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 안정적인 취득과 합리적인 수익률 확보를 위해, 감정가의 약 85% 수준인 200,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 최근 시장 거래가와의 간극을 고려하면서도, 신축 건물로서의 가치를 일정 부분 반영한 전략적인 금액입니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 파악과 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.