나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1267 [12] 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하는 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 12개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 정방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 남측의 인접 필지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 서측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 상대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(수원초등학교(수원
교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한
내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경1267 부동산 임의경매 사건으로, 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9번지 소재 '더플러스비' 건물 5층 501호입니다.

본 물건은 도시형생활주택으로 분류되며, 건물 면적은 52.41㎡ (약 15.85평)이며 토지 지분 면적은 36.84㎡ (약 11.15평)입니다.

감정평가액은 315,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 대상입니다.

건축물대장상 '더플러스비'는 2022년 10월 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 본건은 이 중 5층에 위치합니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하며, 주변 일대는 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 지역입니다.

'수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 단지 내 차량 출입도 가능합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 서측으로 소로3류에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 재산권 행사 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)

* 이호민 씨의 주택임차권 (을2) (대항력 없음)

* 신우신용협동조합의 임의경매개시결정 (갑2)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 인수되는 권리 부담은 없습니다.

주요 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-09

* 확정일자: 2024-04-15

* 대항력: 없음

4. 상권분석

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 주변은 주거 밀집 지역입니다.

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 다세대주택의 경우 면적과 건축 연도에 따라 130,000,000원에서 225,000,000원 사이의 실거래가를 보이고 있습니다.

본건은 2022년 준공된 신축급 건물에 해당하며, 전용면적 52.41㎡ (약 15.85평)입니다.

주변 유사 신축 건물 및 다세대 주택의 거래 사례(전용면적 34.04㎡ ~ 66.12㎡)를 고려할 때, 제곱미터당 시세는 약 340만원에서 450만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 200,000,000원에서 240,000,000원 범위로 예상됩니다.

감정가 315,000,000원은 이러한 시세 범위보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 수원여자고등학교와 수원초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 대중교통 접근성도 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 부채 총액: 등기부채권 총액 2,530,400,000원에 비해 본 건의 감정가가 상대적으로 낮아, 채권 보전이나 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 불가: 관계인의 폐문 부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 이용 상태, 내부 구조, 하자 여부, 관리 상태 등은 반드시 현장 방문을 통해 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등 일부 지역에 대한 행위 제한이 존재하므로, 향후 건물 이용 및 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 고등동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 권리상 인수되는 부담은 없는 안전한 물건입니다.

다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 책정된 점과 내부 확인이 불가하다는 점은 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

유찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있으며, 철저한 현장 조사와 시세 재확인을 통해 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 준공된 신축급 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 수원 도심과 인접하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 권리 분석상 인수되는 채무나 임차권이 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

* 감정가 대비 시세가 낮을 가능성이 있어, 유찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

최근 주변 시세 분석 결과, 본건(52.41㎡)의 적정 시장 가치는 약 200,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건은 권리상 낙찰자가 인수해야 할 추가 보증금은 없습니다.

다만, 내부 확인 불가 및 감정가와 시세 간의 차이를 고려하여, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.