나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1267 [9] 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하는 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 12개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 정방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 남측의 인접 필지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 서측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 상대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(수원초등학교(수원
교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한
내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1267 (9)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 278,000,000원

토지면적: 31.07㎡ (약 9.39평)

토지지분: 31.07㎡ (약 9.39평)

건물면적: 44.20㎡ (약 13.37평)

건물지분: 44.2㎡ (약 13.37평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 위치하며, '수원여자고등학교' 동측 인근 지역에 해당합니다. 주변은 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주거 지역입니다.

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지의 서측으로는 소로3류(폭 8m 미만)가 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

검색 결과, 수원여자고등학교 및 수원초등학교 인근으로 제설 구간이 지정되어 있으며, 관련 행정복지센터 정보가 확인됩니다. 특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

소유권보존: 김진희 (2022-10-17)

근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2,360,400,000원, 2022-10-17, 말소기준권리)

주택임차권: 한동찬 (160,000,000원, 2025-07-16 등기, 말소)

임의경매: 신우신용협동조합 (2,060,439,898원, 2025-05-29 등기, 말소)

등기부채권 총액은 2,520,400,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 한동찬 (한 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-12

* 확정일자: 2024-05-08

* 배당신고일자: 2025-07-03

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 말소기준권리인 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사)보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 한동찬은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본건은 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주거지역에 위치하고 있으며, 수원여자고등학교 인근입니다. 최근 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 돈우(54-30): 2025년 12월, 34.04㎡, 130,000,000원 (약 3.82백만원/㎡)

* 블루하우스(29-5): 2026년 7월, 41.81㎡, 160,000,000원 (약 3.83백만원/㎡)

* 경성하이빌(5-2): 2026년 7월, 66.12㎡, 225,000,000원 (약 3.40백만원/㎡)

본건 건물(The Plus B)은 2022년에 건축 허가 및 사용 승인을 받은 신축 건물에 해당합니다. 제공된 최근 매매 정보는 주로 연식이 오래되거나 신축 연도가 다른 건물들의 거래 사례입니다. 따라서 본건과 직접적으로 동일한 단지 내 거래 사례는 아니며, 지역 내 유사 주택의 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 4층 401호이며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 샷쉬 구조입니다.

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나, 관계인의 폐문 부재로 내부 확인은 불가했습니다. 내부 구조 등에 대한 자세한 내용은 별도로 첨부된 '건물개황도'를 참조해야 합니다.

위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 승강기 설비, 주차 시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 관계인의 폐문 부재로 내부 상태, 관리 및 이용 상황 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 실제 현장 방문 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다. 통상적인 상황을 상정하여 평가되었으므로, 경매 참여 시 반드시 사전에 내부를 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 명확하지 않아, 내부 점유 및 사용 상태에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역 등 다양한 지역 지구별 규제가 적용됩니다.

* 공동담보: 채무자 및 담보물건이 다수 존재할 수 있어, 복잡한 권리 관계가 형성될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2022년 준공) 도시형생활주택으로, 경기도 수원시 팔달구 고등동의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 수원여자고등학교 및 수원초등학교 인근에 자리하고 있으며, 대중교통 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보이며, 임차인 역시 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 내부 확인이 불가하고 임대 관계가 미상인 점, 그리고 감정가와 유사 물건 시세 간의 상당한 차이가 존재한다는 점은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 준공되어 건물의 노후도가 낮고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 교육 환경: 버스 정류장이 인근에 있고, 학교가 가까워 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대 및 단독주택이 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원입니다.

주변 유사 주택의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 34.04㎡(약 10.3평)가 130,000,000원, 41.81㎡(약 12.6평)가 160,000,000원, 66.12㎡(약 20평)가 225,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 44.20㎡(약 13.37평)이며, 2022년에 건축된 신축 건물이라는 점에서 높은 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 유사 물건들의 거래 시세가 본건 감정가(278,000,000원)보다 상당히 낮은 수준(최대 225,000,000원)으로 형성되어 있어, 감정가와 시세 간의 차이가 큰 편입니다.

신축 연식 및 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰도 고려해볼 수 있으나, 주변 시세와의 괴리를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 리스크(내부 확인 불가, 임대 관계 미상 등)를 고려하여, 감정가의 약 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

(참고: 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자의 수 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.