나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1267 [7] 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하는 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 12개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 정방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 남측의 인접 필지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 서측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 상대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(수원초등학교(수원
교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한
내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경1267(7) 사건에 해당하는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9번지 '더플러스비' 3층 303호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 248,000,000원입니다.

토지 면적은 30.45㎡(약 9.21평)이며, 건물 면적은 43.32㎡(약 13.10평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 공동담보 물건입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다.

건물은 2022년 10월에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하며, '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주거 지역입니다.

단지 내로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 서측으로는 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로3류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권 보존 등기는 2022년 10월 17일 김진희 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리인 근저당은 2022년 10월 17일 케이씨유엔피엘대부주식회사에게 설정되었으며, 채권액은 2,360,400,000원입니다.

이후 주택임차권공동담보로 송해국(사업일자 2023-09-22, 확정일자 2023-08-28)이 150,000,000원의 권리를 설정하였으나, 매각으로 말소될 예정입니다.

임의경매는 2025년 5월 29일 신우신용협동조합에 의해 개시되었으며, 채권액은 2,060,439,898원입니다.

총 채권액은 2,510,400,000원입니다.

임차인 현황으로는 송해국(송 ) 씨가 보증금 150,000,000원, 차임 0원에 2023년 9월 22일 전입(사업일자)하였고, 확정일자는 2023년 8월 28일입니다.

송해국 임차인은 대항력이 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 '더플러스비'는 2022년 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축입니다.

주변 다세대 주택들의 최근 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

- 돈우(54-30): 1986년식, 전용면적 34.04㎡, 2025년 12월 13,000만원에 거래되었습니다.

- 블루하우스(29-5): 2018년식, 전용면적 41.81㎡, 2026년 7월 16,000만원에 거래되었습니다.

- 경성하이빌(5-2): 2008년식, 전용면적 66.12㎡, 2026년 7월 22,500만원에 거래되었습니다.

본건 건물 면적(43.32㎡)은 2018년식 '블루하우스'(41.81㎡, 16,000만원)와 유사한 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. '돈우'는 연식이 오래되어 직접적인 비교는 어렵습니다. '경성하이빌'은 면적이 더 크지만, 고등동 일대 다세대 주택의 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며, 본건은 3층 303호입니다.

외벽은 석재 붙임, 창호는 샷시 구조입니다.

탐문 결과 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중인 것으로 추정되나, 폐문으로 인해 내부 확인은 불가했습니다.

위생 및 급배수, 난방시설, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됩니다.

주차 시설은 13대의 차량을 주차할 수 있는 것으로 파악됩니다.

수원여자고등학교, 수원초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 정확한 이용 상태, 내부 구조, 설비 상태 등을 파악하기 어렵습니다. 이는 추후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성으로 이어질 수 있습니다.

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 항공기 운항과 관련된 일부 제한 사항이 존재할 수 있습니다. 또한, 수원여자고등학교 및 수원초등학교 인근으로 상대보호구역에 속해 특정 업종 제한 등이 있을 수 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 일반적인 주거 지역의 환경이 유지될 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 고등동에 위치한 2022년 준공의 신축 도시형생활주택입니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없어 권리 관계는 매우 깔끔한 편입니다.

내부 확인이 어려운 점은 유의해야 할 부분이며, 이를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 무난한 편으로, 주거용으로 접근하기에 좋은 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로 건물 노후도가 낮아 장기적인 보유 및 관리에 유리합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 권리 및 보증금이 전혀 없습니다.

인근 지역 다세대 주택의 최근 거래 가격을 고려할 때, 향후 유찰을 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 43.32㎡(약 13.10평)입니다.

주변 유사 면적(41.81㎡)의 최근 매매가는 16,000만원(2026년 7월 거래)으로 파악됩니다.

감정가 248,000,000원 대비 주변 시세가 낮은 편이므로, 최소 1회 이상 유찰될 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담은 없으나, 내부 미확인 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

시세 수준 및 현장 조사를 통해 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.