나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1267 [5] 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하는 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 12개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 정방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 남측의 인접 필지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 서측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 상대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(수원초등학교(수원
교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한
내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1267 (5)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 258,000,000원

토지면적: 30.20㎡ (약 9.14평)

건물면적: 42.96㎡ (약 13.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하며, '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 차량 출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본 토지의 서측으로는 소로3류에 접해 있어 차량 통행이 가능합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2,360,400,000원)입니다.

등기부에는 다음과 같은 권리 내역이 존재합니다.

* 소유권보존: 김진희 (2022-10-17)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-10-17, 말소기준권리)

* 주택임차권공동담보: 김은아 (2024-11-05 사업일자, 2024-11-12 확정일자, 170,000,000원, 말소)

* 임의경매: 신우신용협동조합 (2025-05-29, 2,060,439,898원, 말소)

등기부채권 총액은 약 2,530,400,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김은아

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024-11-05

* 확정일자: 2024-11-12

* 배당신고일자: 2025-06-30

* 대항력: 없음

김은아 임차인은 대항력이 없으므로, 해당 임차인의 보증금 170,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변의 다세대주택 시세는 전용면적 약 34㎡(13,000만원), 약 41㎡(16,000만원), 약 66㎡(22,500만원) 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적은 42.96㎡(약 13평)이며, 2021년 12월 건축된 신축 건물에 해당합니다. 최근 매매된 2018년식 다세대주택(전용 41.81㎡)이 1억 6,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 약 380만원/㎡ 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본건 감정가는 258,000,000원으로, 이는 주변 시세 대비 약 1.5배 이상 높은 수준으로 평가되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 수원여자고등학교와 수원초등학교 인근에 위치하며, 해당 학교들의 상대보호구역에 포함됩니다. 주변은 주택가로 형성되어 있으며, 차량 출입 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 승강기 설비, 주차 시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물의 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 정확한 이용 및 관리 상태를 파악하기 어렵습니다. 경매 참여 전 반드시 내부를 사전에 확인해야 합니다.

감정평가액이 주변 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실이 발생할 수 있습니다.

비행안전제6구역(전술)에 속해 있어, 항공기 소음이나 관련 규제에 대한 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 권리 분석상 인수되는 임차인은 없으나, 감정가가 실거래가 대비 과도하게 높게 책정된 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 건물 내부 상태 미확인 또한 추가적인 위험 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)에 해당합니다.

* 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 감정가와 실거래가 괴리가 커, 감정가 이하로 입찰할 경우 시세차익을 기대할 수 있으나, 높은 가격으로 낙찰될 경우 위험이 따릅니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적(42.96㎡) 및 최근 유사 물건의 매매 시세(약 380만원/㎡)를 고려할 때, 현재 시장 가치는 약 1억 6,300만원 ~ 1억 7,000만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 2억 5,800만원으로, 시장 시세와 큰 괴리가 있습니다.

따라서, 실질적인 투자 가치와 시세 차익 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 감정가 대비 낮은 가격으로 입찰하는 전략이 유효할 수 있습니다.

예상 입찰가는 195,000,000원 정도로 고려해볼 수 있습니다. 이는 시장 시세 대비 합리적인 수준이며, 감정가 대비 낮은 가격으로 잠재적 위험을 관리하면서 투자를 고려할 수 있는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.