나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1267 [2] 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하는 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 12개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 정방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 남측의 인접 필지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 서측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 상대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(수원초등학교(수원
교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한
내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1267 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 2층202호

건물명: 더플러스비 (The Plus B)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물

본건 층수: 2층 202호

건축일자: 2022년 10월 04일 사용승인

1.3. 면적 정보

토지면적: 30.45㎡ (약 9.21평)

토지 지분: 30.45㎡ (약 9.21평)

건물면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

건물 지분: 43.32㎡ (약 13.10평)

1.4. 감정 및 매각 정보

감정가: 248,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 특이사항

공동담보 물건으로, 등기부채권 총액은 2,460,400,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하며, '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 수원역과 가까워 교통이 편리하다는 후기도 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 17일 접수된 케이씨유엔피엘주식회사 근저당 (을1) 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 을1(근저당), 을2(주택임차권), 갑2(임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: CUIZHENSHU

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-19

대항력: 없음

비고:

* 임차인: YINZHUYUN(은수은)

보증금: 100,000,000원

차임: 420,000원

전입일자: 2023-06-16

확정일자: 2023-06-01

배당신고일자: 2025-06-20

대항력: 없음

비고:

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 김진희 (2022-10-17)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2,360,400,000원) (말소기준권리)

* 주택임차권: 중국인 (100,000,000원) (전입 2023-06-16)

* 임의경매: 신우신용협동조합 (2,060,439,898원) (2025타경1267)

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 고등동 일대는 주거지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다. 수원여자고등학교 및 수원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

4.2. 상업 시설

인근 '뉴베스트편의점마트'와 같은 편의시설이 존재합니다. 수원통닭거리, 행궁동 벽화마을 등 관광 및 문화 시설도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

4.3. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

수원여자고등학교와 수원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의를 위한 편의점 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

수원역과 가까워 교통 접근성이 좋다는 의견이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

관계인의 폐문 부재로 인해 내부 확인이 불가하여, 통상적인 관리 및 이용상황을 가정하여 평가되었습니다. 경매 참여 시 반드시 사전에 내부를 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계는 현재 미상입니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

상대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교), 비행안전제6구역(전술) 등 일부 토지이용계획상의 제한 사항이 존재합니다.

6.4. 외국인 거주 비율

일부 후기에 한국인보다 외국인이 더 많다는 의견이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 위치한 도시형생활주택으로, 교육 시설과 근린 편의시설이 인접하고 수원역과의 접근성도 양호하여 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 관계인의 폐문으로 인한 내부 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사가 필요합니다. 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 있으나, 주거지역 내에서의 일반적인 이용은 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 수원 구도심 지역의 주거용 부동산으로, 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 건물 신축 연도가 비교적 최근(2022년)으로, 관리 상태에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적(41.81㎡)의 '블루하우스'가 2026년 7월 160,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 43.32㎡로, 이를 기준으로 산정한 시세는 약 165,800,000원 수준입니다. [cite: JSON 데이터 분석]

감정가는 248,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 33% 높은 수준입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 주변 시세를 반영하여 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 다만, 내부 미확인, 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요인을 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1267 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 2층202호

건물명: 더플러스비 (The Plus B)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물

본건 층수: 2층 202호

건축일자: 2022년 10월 04일 사용승인

1.3. 면적 정보

토지면적: 30.45㎡ (약 9.21평)

토지 지분: 30.45㎡ (약 9.21평)

건물면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

건물 지분: 43.32㎡ (약 13.10평)

1.4. 감정 및 매각 정보

감정가: 248,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 특이사항

공동담보 물건으로, 등기부채권 총액은 2,460,400,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하며, '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 수원역과 가까워 교통이 편리하다는 후기도 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 17일 접수된 케이씨유엔피엘주식회사 근저당 (을1) 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 을1(근저당), 을2(주택임차권), 갑2(임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: CUIZHENSHU

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-19

대항력: 없음

비고:

* 임차인: YINZHUYUN(은수은)

보증금: 100,000,000원

차임: 420,000원

전입일자: 2023-06-16

확정일자: 2023-06-01

배당신고일자: 2025-06-20

대항력: 없음

비고:

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 김진희 (2022-10-17)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2,360,400,000원) (말소기준권리)

* 주택임차권: 중국인 (100,000,000원) (전입 2023-06-16)

* 임의경매: 신우신용협동조합 (2,060,439,898원) (2025타경1267)

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 고등동 일대는 주거지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다. 수원여자고등학교 및 수원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

4.2. 상업 시설

인근 '뉴베스트편의점마트'와 같은 편의시설이 존재합니다. 수원통닭거리, 행궁동 벽화마을 등 관광 및 문화 시설도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

4.3. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

수원여자고등학교와 수원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의를 위한 편의점 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

수원역과 가까워 교통 접근성이 좋다는 의견이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

관계인의 폐문 부재로 인해 내부 확인이 불가하여, 통상적인 관리 및 이용상황을 가정하여 평가되었습니다. 경매 참여 시 반드시 사전에 내부를 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계는 현재 미상입니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

상대보호구역(수원여자고등학교, 수원초등학교), 비행안전제6구역(전술) 등 일부 토지이용계획상의 제한 사항이 존재합니다.

6.4. 외국인 거주 비율

일부 후기에 한국인보다 외국인이 더 많다는 의견이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 위치한 도시형생활주택으로, 교육 시설과 근린 편의시설이 인접하고 수원역과의 접근성도 양호하여 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 관계인의 폐문으로 인한 내부 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사가 필요합니다. 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 있으나, 주거지역 내에서의 일반적인 이용은 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 수원 구도심 지역의 주거용 부동산으로, 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 건물 신축 연도가 비교적 최근(2022년)으로, 관리 상태에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적(41.81㎡)의 '블루하우스'가 2026년 7월 160,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 43.32㎡로, 이를 기준으로 산정한 시세는 약 165,800,000원 수준입니다. [cite: JSON 데이터 분석]

감정가는 248,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 33% 높은 수준입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 주변 시세를 반영하여 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 다만, 내부 미확인, 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요인을 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.