나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1298 [2] 경기도 수원시 영통구 신동 478-6 테크트리영통지식산업센터 기숙사동 10층1027호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 소재 '삼성디지털시티 수원사업장' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 삼성전자 수원사업장, 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 북서측 근거리에 매탄권선역(수인분당선)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제5층 제519호로서,

외벽 : 복합판넬 및 커튼월 마감 등,
창호 : 시스템창호 등임.


기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제10층 제1027호로서,
외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등,
창호 : PVC 슬라이딩 이중창호 등임.

이용상태

기호(1) : 공장(지식산업센터)임.

기호(2) : 공장(지식산업센터-지원시설, 기숙사)임.

※ 폐문부재등으로 내부확인을 하지 못하였고, 후첨 내부구조도는 '건축물현황도' 등을 기초로 표기하였는바 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

기호(1) : 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 및 스프링클러, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

기호(2) : 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 스프링클러, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 공업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로1류(폭 10~12M)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신동 478-6 :도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터-지원시설, 기숙사)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1298 (2)

소재지: 경기도 수원시 영통구 신동 478-6 테크트리영통지식산업센터 기숙사동 10층 1027호

건물 종류: 지식산업센터 (공장-지원시설, 기숙사)

토지 면적: 6.61㎡ (약 2.00평)

건물 면적: 21.83㎡ (약 6.60평)

총 감정가: 158,000,000원

매각 조건: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 10층 1027호

외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감

창호: PVC 슬라이딩 이중창호

이용 상태: 공장(지식산업센터-지원시설, 기숙사)

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 스프링클러, 엘리베이터 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 소재 '삼성디지털시티 수원사업장' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 삼성전자 수원사업장, 다수의 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집해 있는 산업 및 업무 지구입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 북서측 근거리에 매탄권선역(수인분당선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 건물은 남측으로 소로 1류(폭 10~12M)에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반공업지역에 속하며, 소로 1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 3월 30일 접수된 국민은행 근저당권(근저당 금액: 156,000,000원)입니다.

3.2. 기타 권리 현황

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-03-30)

* 갑3: 임의경매 (2025-06-11, 권리자: 국민은행, 권리금액: 463,919,136원)

상기 기재된 임의경매 개시결정 등기 외 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 총 등기부채권액

등기부채권 총액은 156,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의가 필요한 문구: 임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 재확인이 필요합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음 (명시적으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 시설 및 배후 수요

삼성전자 수원사업장(디지털시티)과 다수의 지식산업센터, 공장들이 밀집해 있어 삼성전자 종사자 및 관련 기업 근로자들을 중심으로 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 이는 안정적인 임대 수익 창출의 기반이 될 수 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

수인분당선 매탄권선역과 가까운 거리에 있고, 버스정류장 또한 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 차량 진출입이 용이한 도로망을 갖추고 있어 접근성이 우수합니다.

4.3. 상권 특성

본건이 위치한 수원시 영통구 신동 일대는 대규모 산업 단지를 중심으로 형성된 업무 지구로서, 산업 활동 및 관련 서비스업이 활발한 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 또는 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

삼성전자 수원사업장 인근으로 주거 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건은 통상 금융기관의 채권 관리를 용이하게 하기 위한 구조로, 일반 물건에 비해 권리 관계 확인이 다소 복잡할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

폐문부재 등으로 내부 확인이 이루어지지 못했으며, 내부구조도는 건축물현황도를 기초로 작성되었습니다. 따라서 실제 물건의 상태, 내부 구조, 하자 여부 등은 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임차인 유무 및 대항력 여부를 철저히 조사해야 합니다.

6.4. 특수 용도(혐오시설 인접 가능성)

수원시 영통구에는 영통소각장이 위치해 있으며, 이는 지역 주민들에게 혐오시설로 인식될 수 있습니다. 본건의 정확한 위치와 소각장 간의 거리가 명확하지 않으나, 주변 지역의 혐오시설 입지 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. (소각장 이전 논의가 진행 중이며, 2030년 착공 목표를 가지고 있습니다.)

7. 종합 의견

삼성전자 수원사업장과 인접하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있으며, 지하철역 및 도로망 접근성이 우수한 입지를 갖춘 지식산업센터(기숙사) 물건입니다. 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 장기적으로는 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점, 내부 확인 불가, 임대 관계 미상, 그리고 인근 혐오시설(소각장) 존재 가능성 등은 투자 결정 전 반드시 심층적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 삼성전자 및 관련 산업단지 종사자 대상의 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 높습니다.

* 수인분당선 역세권 인근에 위치하여 향후 교통망 발전 및 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소액 투자로도 접근 가능하며, 임대 사업을 통한 월세 수입과 함께 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 정확한 입찰가 결정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가 분석 (특히 본건과 면적이 유사한 소형 지식산업센터/기숙사 면적)

* 최근 경매 진행 물건의 낙찰가율 및 시세 대비 낙찰가 추이 분석

* 잠재적 리스크(명도, 하자보수, 혐오시설 영향 등)를 고려한 비용 산출

* 예상 임대 수익률 및 공실률 분석

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 총 투자 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.