나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1267 [3] 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하는 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택 및 단독주택 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 12개호로서,

외벽 : 석재 붙임 등.
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문되나 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였으며 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

단일필지 정방형의 토지로 접면도로 및 인접토지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 남측의 인접 필지와 함께 단지를 형성하여 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 토지의 서측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한
구역, 상대보호구역(수원여자고등학교(수원교육지원청문의)), 상대보호구역(수원초등학교(수원
교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한
내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 관계는 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1267 (3)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 2층203호

용도: 도시형생활주택 (철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 203호)

감정가: 236,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.45㎡ (약 9.21평)

토지지분: 30.45㎡ (약 9.21평)

건물전용면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

건물총면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

건축물 준공년도: 2022년 10월 04일

1.3. 특이사항

* 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 소재하며 '수원여자고등학교' 동측 인근에 위치함. 주변 일대는 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됨.

2.3. 도로 상황

본 토지의 서측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접함)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (수원여자고등학교, 수원초등학교)

* 비행안전제6구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 김진희 (갑1, 2022-10-17)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (을1, 2022-10-17, 2,360,400,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 손다빈 (을2, 2025-07-23, 150,000,000원, 전입/확정 2023-10-19)

* 임의경매개시결정: 신우신용협동조합 (을3, 2025-05-29, 2,060,439,898원)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 말소기준권리(근저당, 2022-10-17)보다 후순위인 권리(주택임차권, 임의경매개시결정)는 말소될 예정임.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 손다빈

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-19

* 확정일자: 2023-10-19

* 배당신고일자: 2025-06-18

* 대항력: 없음

* 비고:

* 상기 임차인 손다빈은 대항력이 없으므로, 배당 순위에 따라 보증금 일부 또는 전부를 회수하지 못할 수 있음. 배당 현황을 반드시 확인 필요.

3.4. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 2,510,400,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

* 돈우(54-30): 2025년 12월, 34.04㎡, 13,000만원 거래 (1986년 준공)

* 블루하우스(29-5): 2026년 7월, 41.81㎡, 16,000만원 거래 (2018년 준공)

* 경성하이빌(5-2): 2026년 7월, 66.12㎡, 22,500만원 거래 (2008년 준공)

4.2. 시세 분석

본건 물건(The Plus B, 2층 203호)은 전용면적 43.32㎡이며, 2022년에 준공된 신축 건물임.

인근 거래 사례 중 블루하우스(2018년 준공, 41.81㎡)가 2026년 7월 16,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건은 면적(43.32㎡)이 유사하고 준공 연도(2022년)가 더 신축임을 감안하면 16,000만원 이상으로 평가될 수 있음.

특히, 2018년 준공 건물 대비 신축 프리미엄을 적용할 경우, 시세는 18,000만원 ~ 20,000만원 범위에서 형성될 가능성이 있음.

감정가 236,000,000원 대비 시세 상승 여력이 존재하며, 2018년 준공 건물의 거래가격을 기준으로 하되 신축 연도를 감안하여 가치를 평가함.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 본건은 도시형생활주택으로, 단지형 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.

* 주변에 수원여자고등학교, 수원초등학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있음.

5.2. 주변 편의시설

* 대중교통 이용이 편리한 편이며, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 무난한 것으로 보임. (구체적인 편의시설 정보는 현장 확인 필요)

5.3. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 보고서에 명시할 만한 혐오시설 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

* 관계인의 폐문 부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못함. 통상적인 관리 및 이용상황을 상정하여 평가되었으므로, 경매 참여 시에는 반드시 사전에 내부 상태를 확인해야 함.

6.2. 임대차 관계 불확실성

* 임대 관계가 미상으로 파악됨. 임차인 손다빈은 대항력이 없으나, 보증금 150,000,000원의 배당 여부는 확인이 필요하며, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 인수 부담이 발생할 수 있음. (주의: 임차인 보증금 전액이 배당되지 않을 가능성을 염두에 두어야 함.)

6.3. 공동담보 물건

* 본건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 관련 채권 및 담보 물건들의 경매 진행 상황을 종합적으로 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있음. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임. 다만, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 임차인 보증금의 완벽한 회수 가능성 여부는 잠재적인 리스크로 작용할 수 있음.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 경향이 있어, 낙찰가율을 잘 조절한다면 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 우수한 입지: 학교 인근 주거 지역에 위치하며 교통 여건이 무난함.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 시세 형성 가능성이 높아 갭 투자 또는 실거주 목적 모두 적합할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 예상가

* 주변 유사 면적(41.81㎡)의 2018년 준공 건물 시세(16,000만원)를 고려, 본건(43.32㎡, 2022년 준공)은 신축 프리미엄을 적용하여 18,000만원 ~ 20,000만원 수준으로 추정됨.

9.2. 권리 인수 및 리스크 고려

* 인수되는 보증금이 없어 권리 인수 부담은 없음.

* 내부 상태 미확인, 임차인 보증금 배당 불확실성 등 리스크를 감안하여 입찰가 산정.

9.3. 권장 입찰가 범위

* 감정가: 236,000,000원

* 추정 시세: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

* 보수적인 관점에서 시세 하단부 및 감정가 대비 할인율을 고려하여, 다음과 같은 범위로 입찰가를 권장함.

* 권장 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 190,000,000원

* 이 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 확인 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.