나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [16] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55916 (16)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 금OO

1.2. 물건 현황

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* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 5층502호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 140,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 공동담보

1.3. 건물 및 토지 정보

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2.

* 토지면적: 16.59㎡ (약 5.02평)

* 건물면적: 26.72㎡ (약 8.08평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 5층

* 준공일자: 2017년 11월

1.4. 권리 분석 요약

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2.

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 신한은행, 2017-11-29)

* 인수되는 권리: 없음

* 총 등기부채권액: 1,095,000,000원

2. 입지 조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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2.

* 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

2.

2.

* 인근 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 대상 물건까지 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 도로 상황

2.

2.

* 남동측 및 남서측으로 소로(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

3. 권리 분석

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3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

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2.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2017-11-29 접수)

* 말소 예정 권리: 을2 주택임차권 (석주성), 갑3 강제경매 (금유은), 갑4 가압류 (신용보증기금)

* 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

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2.

* 임차인: 석주성 (석 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020-10-05

* 배당신고일자: 2025-05-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.)

4. 상권 분석

2.

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4.1. 지역 상권 특성

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2.

* 물건지 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다.

* 세류역 역세권으로 유동인구 발생 가능성이 있으며, 근린생활시설 용도가 있어 일부 상업 기능도 수행합니다.

5. 생활 정보

2.

2.

5.1. 주거 편의시설

2.

2.

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 세류역 인근에 위치하여 각종 상업시설, 금융기관 등의 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

2.

6.1. 법적/행정적 제한

2.

2.

* 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

* 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있어 도로 접근성이 아주 뛰어나지는 않습니다.

* 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어 군사시설 및 항공기 소음 관련 제한 또는 영향을 받을 수 있습니다.

* 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 개발 및 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 공동 담보 특이사항

2.

2.

* 본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 관련 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 낙찰가 등이 본 물건의 경매 진행 및 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

2.

2.

* 본 물건은 세류역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 우수한 입지입니다.

* 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 것으로 예상되어 법적으로 깔끔한 물건에 해당합니다.

* 2017년에 준공된 비교적 신축 건물이자 소형 면적으로, 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 군사시설 관련 지역으로 지정된 점은 투자 결정 시 유의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

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2.

* 세류역 역세권의 신축 소형 주택으로서 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 소액으로 투자 가능한 물건이며, 1인 가구 등 실수요자층 확보가 용이합니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

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2.

* 본건 물건은 2017년 준공된 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 26.72㎡ (약 8.08평)입니다.

* 주변 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 지역의 구축 연립주택(1981년식, 40.13㎡)은 평당 약 950만원~1020만원 수준에 거래되었으며, 신축 다세대주택(2022년식, 54.11㎡)은 평당 약 1620만원 수준에 거래되었습니다.

* 본건은 신축 연식(2017년)과 소형 면적(8.08평)을 감안할 때, 평당 1100만원 ~ 1300만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

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* 상기 시세 분석을 바탕으로 예상 입찰가를 산정하면, 8.08평 * 1100만원/평 = 약 8,888만원에서 8.08평 * 1300만원/평 = 약 10,504만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 140,000,000원 대비 현재 시세가 낮은 점, 권리관계가 명확하여 인수되는 부채가 없는 점 등을 고려할 때, 경쟁 입찰을 감안한 적정 입찰가는 95,000,000원 ~ 108,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 혐오시설 확인:

* 주변 지역을 확인한 결과, 직접적인 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 물건지 인근으로 경부선/호남선 철도 선로가 지나고 있어 소음 및 진동 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.