나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [15] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55916

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3, 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 108,000,000원

* 건물면적: 21.87㎡ (약 6.61평)

* 토지면적: 13.58㎡ (약 4.11평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 금OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 대상 물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 가능합니다.

* 도로상태: 남동측 및 남서측으로 소로(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* * HANJINHUA(한금화): 보증금 5,000,000원, 차임 420,000원, 전입일자(사업일자) 2018-06-12, 확정일자 2018-06-12, 배당신고일자 2025-07-10. 대항력 없음.

* * LIMINGEN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2018-06-12. 대항력 없음.

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2017-11-29 접수된 신한은행 근저당권 (을1, 960,000,000원).

* 본 경매(2025타경55916)로 인해 말소기준권리보다 후순위인 강제경매(갑3) 및 가압류(갑4)는 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등은 확인되지 않음).

* 특이사항: 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

* 주변 건물: 본 물건은 5층 건물 중 501호이며, 해당 건물은 근린생활시설(일련번호 1)과 다세대주택(일련번호 2~17)으로 이용 중입니다.

* 최근 시세 동향:

* 비교 물건 1: 세류동 1015-1번지 '더스테이세류'(2022년 건축, 다세대, 54.11㎡)는 2026년 7월 8일 26,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,588만원).

* 비교 물건 2: 세류동 342번지 '심우'(1981년 건축, 연립, 40.13㎡)는 2026년 7월 2일 12,000만원, 7월 8일 12,950만원에 거래되었습니다 (평당 약 988만원).

* 평가: 본 물건(21.87㎡, 2017년경 건축 추정)은 연식이 비교적 최신인 '더스테이세류'와 유사한 다세대주택 유형으로, 가격 면에서 '심우'보다 높게 평가될 수 있습니다. '더스테이세류'의 평당 단가(약 1,588만원)를 적용하면, 본 물건(6.61평)의 가치는 약 10,497만원으로 산정됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조로, 5층 건물 중 5층입니다. 외벽은 화강석붙임, 내벽은 페인트 및 벽지도배, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 설비, 승강기, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 세류역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류에 접해 있습니다. 또한, 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종에 포함되어 있어, 비행 소음이나 관련 규제에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로, 채권액이 큰 근저당권이 설정되어 있습니다. 다만, 경매 절차를 통해 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 다세대주택으로, 세류역 역세권의 장점을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

* 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어 관련 소음 등의 영향은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 세류역 초역세권으로 교통이 편리하며 주거 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 경매로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 소액 투자 또는 1인 가구 실수요자에게 적합한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 108,000,000원

* 시세 분석:

* 비교 물건 '더스테이세류'(2022년식, 54.11㎡)의 평당 단가(약 1,588만원)를 본 물건(6.61평)에 적용 시, 약 104,970,000원으로 산정됩니다.

* 감정가 108,000,000원은 최신 다세대 주택의 시세 단가와 유사한 수준입니다.

* 예상 입찰가 범위: 98,000,000원 ~ 108,000,000원.

* 참고: 상기 예상 입찰가는 현재 시세 분석을 바탕으로 한 범위이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 부동산의 순수 가치 및 시장 상황을 반영하여 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.