나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [17] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55916 (17)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000 원

토지면적: 12.98㎡ (약 3.93평)

토지지분: 12.98㎡ (약 3.93평)

건물면적: 20.90㎡ (약 6.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 금유은 (등기부상)

1.2. 입지조건

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 세류역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

인근에 버스정류장과 세류역(1호선)이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 수원역과도 인접해 있어 교통의 요지라 할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.채권자 및 채무내역

* 소유권보존: 조복현 외 1명 (2017-11-29)

* 근저당권: 신한은행 (채권최고액 960,000,000원, 2017-11-29) - 말소기준권리

* 소유권 일부 이전: 조복현 (2023-03-22)

* 강제경매: 금유은 (채권액 72,525,753원, 2025-05-13)

* 가압류: 신용보증기금 (채권액 45,000,000원, 2025-05-19)

* 등기부채권 총액: 1,005,000,000 원

등기부상 총 채무액이 감정가 대비 매우 높아 이해관계인이 많을 수 있습니다. 말소기준권리보다 늦은 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 이 (이재열)

* 보증금: 60,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자/확정일자: 2018-02-27

* 배당신고일자: 2025-06-09

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0 원

임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 보증금 6,000만원은 인수되지 않습니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 특이사항으로 '지상권개요'가 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 정보는 없습니다. 일반적으로 법정지상권 성립 가능성이 있는지 여부는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건 물건과 유사한 지역의 연립주택은 2026년 7월 기준, 약 40.13㎡(12.14평) 면적이 1억 2천만원에서 1억 2천9백5십만원 사이에서 거래되었습니다. 이는 평당 약 988만원에서 1,067만원 선입니다.

또한, 2022년 준공된 비교적 신축인 다세대주택의 경우, 2026년 7월 약 54.11㎡(16.37평) 면적이 2억 6천만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,588만원 선입니다.

본건은 2017년 준공된 건물로, 신축 다세대주택의 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다. 본건의 감정가는 1억 1천만원이며, 건물 전용면적(6.32평) 기준 평당 약 1,740만원으로 산정됩니다. 이는 신축 다세대주택의 평당 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 세류역(1호선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능. 차량 접근성 양호.

* 주변환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등 주거 및 상업시설 혼재.

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 5층에 위치.

* 내외부 마감: 외벽 화강석붙임, 내벽 페인트/벽지, 창호 하이샷시.

* 설비: 기본적인 위생, 승강기, 개별난방 설비 구비.

* 주변 시설: 일반적인 주거지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학원 등)은 주변에 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 감지되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무액: 말소기준권리 대비 다수의 후순위 권리(강제경매, 가압류)가 존재하며, 총 채무액이 상당하여 경매 진행 과정에서 변동이 있을 수 있습니다.

* 건물 연식: 2017년 준공으로 신축은 아니나, 대규모 수리나 관리가 필요한 부분은 없는지 현장 확인이 필요합니다.

* 작은 전용면적: 6.32평으로 1인 가구나 신혼부부 또는 임대 수익형 투자자에게 적합할 수 있으나, 가족 단위 거주에는 협소할 수 있습니다.

* 토지 지분: 3.93평으로 매우 작아, 토지에 대한 권리 행사에 제약이 있을 수 있습니다. (이는 집합건물의 특성상 일반적일 수 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 소형 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 우수하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 등기부상 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하지만, 이는 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 권리들이므로 낙찰자의 직접적인 부담으로 이어지지는 않습니다. 다만, 다수의 채권자가 존재하여 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 건물의 전용면적이 작다는 점은 투자 목적에 따라 장단점으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 세류역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인의 보증금 6,000만원이 인수되지 않아 추가 비용 부담 없음.

* 안정적인 주거 지역: 다세대 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있음.

* 합리적인 감정가: 유사 신축 다세대주택의 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됨.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000 원입니다.

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 유사한 신축 다세대주택의 실거래가 평당 시세는 약 1,588만원 수준입니다. 본건의 전용면적 6.32평에 대입하면 약 9,986만원의 가치를 산출할 수 있습니다.

감정가가 시세 대비 다소 높을 수 있으나, 경매 물건의 특성 및 현장 조사를 통해 가치를 재평가해야 합니다.

임차인 보증금 미인수라는 큰 이점이 있으며, 1차 경매 진행 시 감정가를 기준으로 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

따라서, 낙찰을 위해서는 감정가 이상으로 입찰가를 고려해야 할 수 있습니다.

추정 입찰가는 110,000,000 원 ~ 120,000,000 원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.