나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [14] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55916 (14)

1.2. 소재지

경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 4층 403호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

152,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 16.38㎡ (약 4.96평)

* 토지 지분: 16.383㎡ (약 4.96평)

* 건물 면적: 26.38㎡ (약 7.98평)

* 건물 지분: 26.38㎡ (약 7.98평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

금OO

1.9. 건물 정보

1.9. 1. 건축 연도

2017년 (사용승인일: 2017-11-13)

1.9. 2. 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕

1.9. 3. 층수

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층 건물 중 4층

1.9. 4. 전유 면적

26. 38㎡ (약 7.98평)

1.9. 5. 건물 총 면적 (표제부 기준)

523. 26㎡

1.9. 6. 토지 지분 면적

16. 38㎡

1.9. 7. 토지 총 면적 (표제부 기준)

254. 7㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통 상황이 양호하며, 대상 물건까지 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 도로상태

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 신한은행 근저당권 (접수일자: 2017-11-29)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 을1: 신한은행 근저당권

* 을2: 안선경 주택임차권 (전입일자: 2018-01-29, 확정일자: 2017-12-27)

* 갑3: 금유은 강제경매 (접수일자: 2025-05-13)

* 갑4: 신용보증기금 가압류 (접수일자: 2025-05-19)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (물건명세서상 기재되어 있으나, 등기부 요약에는 해당 권리 없음)

3.4. 인수되는 권리

해당 사항 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 1. 임차인 분석

* 안 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-01-29, 확정일자 2017-12-27, 배당신고일자 2025-06-10. 해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 명시되어 있어 권리 분석 시 고려되었습니다.

3.5. 등기부채권 총액

1,085,000,000원

3.6. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세 분석

최근(2026년 7월) 수원시 권선구 세류동 일대 다세대 및 연립주택 거래 사례를 분석한 결과, 건축 연도 및 면적에 따라 가격 차이가 크게 나타났습니다. 2022년에 건축된 54.11㎡ 면적의 다세대주택은 260,000,000원(약 4,804,842원/㎡)에 거래되었으며, 1981년에 건축된 40.13㎡ 면적의 연립주택은 120,000,000원~129,500,000원(약 2,990,281원~3,226,765원/㎡)에 거래되었습니다.

4.2. 건물 특성 기반 시세 평가

본 물건은 2017년에 건축된 26.38㎡(약 7.98평)의 다세대주택(원룸형 도시형생활주택)입니다. 최신 건축 연도와 세류역 인근 입지를 고려할 때, 2022년 건축된 더스테이세류의 시세(약 4,804,842원/㎡)를 기준으로 하되, 건축 연도(5년 차이)를 감안하여 15% 감가 적용 시 약 4,084,115원/㎡ 수준으로 추정할 수 있습니다. 이를 적용한 예상 시세는 약 107,853,000원(26.38㎡ * 4,084,115원/㎡)입니다.

4.3. 감정가 대비 시장 가치 평가

본 물건의 감정가는 152,000,000원입니다. 이는 위에서 추정한 시장 가격(약 107,853,000원)보다 높게 책정되어 있습니다. 감정가가 최근 시장 거래가 대비 높게 평가되었을 가능성이 있으며, 이는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 해당 호실은 4층에 위치합니다. 기본적인 위생 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 외벽은 화강석 붙임 마감, 내벽은 페인트 및 벽지도배 마감, 창호는 하이샷시 창호로 마감되었습니다.

5.2. 주변 환경

* 교통: 세류역 및 버스정류장 인접

* 편의시설: 주위로 근린생활시설 혼재

* 주거환경: 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 지상권은 확인되지 않았습니다. 실제 현황 조사를 통해 지상권 존재 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 소음 대책 구역

본 물건은 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여 항공기 소음으로 인한 불편이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

* 감정가와 최근 시장 시세 간의 괴리가 존재합니다.

* 토지 지분이 타 건물에 비해 상대적으로 적습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 2017년식 다세대주택(원룸형)으로, 세류역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리합니다. 건물 연식이 비교적 최신이고 승강기 등 편의시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

7.2. 장단점 요약

* 장점: 세류역 역세권 입지, 비교적 신축 건물, 편리한 교통망, 기본적인 편의 설비 갖춤.

* 단점: 군용비행장 소음대책구역에 포함, 감정가 대비 시장 시세 하락 가능성, 소멸되지 않는 권리(지상권) 여부 확인 필요.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

세류역 도보권 내 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

8.2. 신축 건물

2017년 준공된 건물로, 비교적 신축에 속하여 노후화에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 152,000,000원입니다. 하지만 최근 유사 지역의 거래 사례를 분석한 결과, 건물 연식과 면적을 고려했을 때 시장 시세는 약 107,853,000원으로 추정됩니다. 보증금 인수 금액은 0원입니다.

9.2. 제안 입찰가

위 분석을 종합해 볼 때, 감정가와 시장 시세 간의 격차, 권리관계 확인 필요성 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 약 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 최근 시세 변동 추이 파악 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.