나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [13] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55916 (13)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 금

1.1. 1.건물 및 토지 현황

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 5층 건물 중 4층 402호 단위 세대임.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 화강석붙임 마감, 내벽은 페인트 및 벽지도배 마감, 창호는 하이샷시 창호로 구성되어 있음.

대상물건은 기본적인 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비가 갖추어져 있음.

토지 면적: 12.99㎡ (약 3.93평)

토지 지분: 12.986㎡ (약 3.93평)

건물 면적: 20.91㎡ (약 6.33평)

건물 지분: 20.91㎡ (약 6.33평)

건축물표제부 JSON에 따르면, 건물 총 면적은 523.26㎡이며, 토지 면적은 254.7㎡임. 본건은 2017년 6월 13일 건축 허가, 2017년 11월 13일 사용승인된 건물임.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치함.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

1.2. 2.교통 상황

대상 물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

대상 물건까지 차량 접근이 가능함.

1.2. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당함.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

말소기준권리인 신한은행 근저당(2017-11-29, 960,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

소유권보존(2017-11-29), 1번박지은지분전부이전(2023-03-22), 강제경매(2025-05-13, 금유은 신청, 72,525,753원), 가압류(2025-05-19, 신용보증기금, 45,000,000원) 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위임.

총 등기부채권액은 1,075,000,000원임.

1.3. 2.임차인 현황

임차인: 금

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-16

확정일자: 2022-12-22

배당신고일자: 2025-01-22

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 실거래가 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 시기에 준공된 인근 연립주택(40.13㎡)의 경우, 2026년 7월 8일에 120,000,000원에서 129,500,000원에 거래되었음.

신축 다세대주택(54.11㎡)은 2026년 7월 8일에 260,000,000원에 거래된 사례가 있음.

본건은 전용면적 20.91㎡로, 감정가 121,000,000원은 유사 규모 및 연식 대비 시장가격을 반영한 것으로 판단됨.

1.4. 2.건축물 용도

본 건물은 총 5층으로 구성되어 있으며, 1층은 근린생활시설, 2층부터 17개 호실은 다세대주택으로 이용 중임. 본건은 4층 402호 다세대주택임.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

인근에 세류역과 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 주거지대 내에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 2.주변 환경

주거 지역으로 다세대 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.지역 규제

본건 소재지는 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 해당하여 항공기 소음 및 비행 안전과 관련된 영향이 있을 수 있음.

1.6. 2.채무 총액

본건에 설정된 채무 총액(약 10억 7,500만원)이 감정가(약 1억 2,100만원)보다 현저히 높아, 유찰될 가능성 또는 채권자 우선매수 가능성을 고려해야 함.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동 세류역 인근에 위치한 소형 다세대주택임. 교통 여건이 양호하고, 건물 및 편의시설이 갖추어져 있으나, 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있다는 점은 고려해야 함. 권리관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없음. 최근 주변 실거래가를 고려할 때 감정가는 적정한 수준으로 보이나, 채무 총액이 높아 경매 진행 상황을 면밀히 관찰할 필요가 있음.

1.8. 투자 포인트

세류역 역세권 소형 다세대주택으로, 1~2인 가구 또는 소액 투자처로 고려해볼 수 있음.

건물 준공연도가 비교적 최신(2017년)이며, 엘리베이터 및 개별난방 설비를 갖추고 있음.

인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능한 물건임.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 121,000,000원

주변 유사 연립(1981년식, 40.13㎡) 시세: 120,000,000원 ~ 129,500,000원

주변 신축 다세대(2022년식, 54.11㎡) 시세: 260,000,000원

본건 전용면적: 20.91㎡

감정가 기준 평당 단가: 약 5,786,700원/㎡

인근 연립(1981년식) 평당 단가: 약 3,000,000원 ~ 3,200,000원/㎡

인근 신축 다세대(2022년식) 평당 단가: 약 4,805,020원/㎡

본 건은 면적이 작지만 비교적 최신 연식임을 감안할 때, 1차 경매에서는 감정가 수준인 121,000,000원 내외에서 입찰을 고려해 볼 수 있음. 다만, 유찰 시에는 시세 및 낙찰가율 변동 추이를 지켜보며 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

* 심우(342-0) 연립 (준공 1981년):

* 2026년 7월 8일, 1층, 40.13㎡, 120,000,000원 (직거래)

* 2026년 7월 8일, 2층, 40.13㎡, 129,500,000원 (중개거래)

* 더스테이세류 다세대 (준공 2022년):

* 2026년 7월 8일, 5층, 54.11㎡, 260,000,000원 (중개거래)

* 본 건(전용 20.91㎡)은 비교적 작은 면적을 가지고 있으며, 준공연도(2017년)는 심우 연립보다는 최신이나 더스테이세류보다는 오래됨.

* 최근 거래된 유사 규모(40.13㎡)의 연립주택이 1.2억~1.3억 선임을 감안할 때, 본 건 감정가 1.21억은 20.91㎡ 면적 대비로는 높은 편에 속할 수 있음. 그러나 신축 연식 및 역세권의 이점을 고려하여 책정된 가격으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.