나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [12] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경55916 (12) 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 부동산 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55916 (12)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3, 4층 401호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 168,000,000원

* 토지면적: 18.07㎡ (약 5.46평)

* 건물면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 금OO

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕 5층 건물 중 4층 401호

* 외벽: 화강석붙임 마감 등

* 내벽: 페인트 및 벽지도배 마감 등

* 창호: 하이샷시 창호

* 설비: 기본적인 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비

* 토지 형상: 정방형 평지

* 토지 이용: 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용 중

* 인접 도로: 남동측 및 남서측으로 소로에 접함

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통: 대상 물건 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 세류역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 11월 29일 접수된 신한은행 근저당권 (을1, 960,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다. 본 건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 왕덕운, 박세영

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 08월 10일

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 또한, 임차권(을2)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 권리: 강제경매(갑3), 가압류(갑4) 등 후순위 권리들은 모두 말소 대상입니다.

* 물건명세서 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건이 위치한 세류동은 주거지대와 상업지구가 혼합된 지역으로, 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 인근 시세:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2022년에 건축된 '더스테이세류' (54.11㎡)가 2026년 7월 8일 26,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 480만원/㎡ 수준입니다.

* 1981년에 건축된 '심우' (40.13㎡) 연립주택은 2026년 7월 2일 12,000만원, 7월 8일 12,950만원에 거래되었습니다. 이는 약 300-320만원/㎡ 수준입니다.

* 본 물건은 2017년 사용승인된 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 전용면적 29.10㎡입니다.

* 감정가 16,800만원은 ㎡당 약 577만원 수준으로, 최근 신축 다세대 주택의 거래가(약 480만원/㎡) 및 오래된 연립주택의 거래가(약 300-320만원/㎡)와 비교했을 때 다소 높은 수준으로 평가되었습니다. 다만, 신축 연식과 역세권이라는 점을 고려한 감정가로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 세류역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주거지대와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 조용한 주거 지역으로, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 건축 연면적: 523.26㎡ (전체 건물 면적)

6. 잠재적 리스크

* 군사시설 관련 규제: 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어, 비행기 소음이나 관련 활동으로 인한 불편함이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시장가치: 감정가는 168,000,000원이나, 유사 물건의 최근 거래가를 고려할 때 시장 가치가 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 신축 연식(2017년)은 장점이나, 면적이 작다는 점은 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 1,155,000,000원으로 매우 높아, 채무 부담이 큰 상황입니다. 그러나 이는 경매 절차를 통해 정리되므로 낙찰자에게 직접적인 영향은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 세류역 역세권에 위치한 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 군사시설 관련 규제 지역에 해당하며, 감정가가 최근 유사 면적의 거래 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다. 2017년 건축된 건물이라는 점은 비교적 최신 연식으로 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 세류역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 요지입니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

* 신축 연식: 2017년 건축 건물로 비교적 최신 건물의 상태를 기대할 수 있습니다.

* 임대수요: 소형 평형으로 1인 가구 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 주변 시세 분석 결과, 본 물건의 감정가는 168,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 신축 다세대 주택(54.11㎡)의 ㎡당 가격(약 480만원)을 기준으로 환산 시, 본 물건(29.10㎡)의 시장 가치는 약 139,680,000원 수준으로 추정됩니다. 건물 연식이 2017년임을 감안할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.