나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [11] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55916 (11)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 3층305호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 95,000,000원

토지면적: 11.52㎡ (약 3.48평)

건물면적: 18.55㎡ (약 5.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 금OO

1.2. 건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층 건물 중 3층 305호

건축년도: 2017년경 (사용승인일 2017.11.13 기준)

설비 내역: 기본적인 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, '세류역' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장과 지하철 1호선 세류역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 가능하며, 남동측 및 남서측으로 소로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 11월 29일 접수된 신한은행의 근저당권(채권액 960,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-16

확정일자: 2023-06-09

배당신고일자: 2025-07-25

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받거나, 배당받지 못하더라도 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존 (2017-11-29)

* 근저당 (신한은행, 960,000,000원, 말소기준권리) (2017-11-29)

* 지분 이전 (조복현) (2023-03-22)

* 강제경매 (금유은, 72,525,753원, 본건 경매 개시) (2025-05-13)

* 가압류 (신용보증기금, 45,000,000원) (2025-05-19)

총 채권액: 1,005,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 및 연립주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* '심우' (1981년식 연립, 약 40.13㎡): 2026년 7월 8일 기준, 120,000,000원 ~ 129,500,000원에 거래되었습니다. 이는 약 988만원/㎡ ~ 1067만원/㎡ (약 3,270,000원/평 ~ 3,530,000원/평) 수준입니다.

* '더스테이세류' (2022년식 다세대, 약 54.11㎡): 2026년 7월 8일 기준, 260,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 480만원/㎡ (약 1,588만원/평) 수준입니다.

* 본건 물건의 면적은 18.55㎡ (약 5.61평)이며, 감정가는 95,000,000원입니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 512만원/㎡ (약 1,700만원/평)으로, 신축급 다세대주택의 최근 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

4.2. 건물 특성

본건은 도시형생활주택-원룸형으로, 소형 면적임에도 불구하고 2017년 준공된 비교적 현대적인 건축물입니다. 이는 가격 책정에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

세류역 인근 상업지역에 위치하여 은행, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재하며, 시립도서관 등 문화시설 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 비행안전구역 및 소음대책구역

대상 물건은 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 이는 항공기 소음으로 인한 주거 환경의 불편함이나, 향후 건축물 이용 및 증축 등에 제한이 발생할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 협소한 면적

전용면적 18.55㎡ (약 5.61평)은 1인 가구에게는 적합할 수 있으나, 2인 이상 가구나 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게는 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 소로 접도

건물은 폭 8m 미만의 소로에 접해 있어, 대형 차량의 접근이 다소 불편할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세류역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 1인 가구 수요층에게 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년 준공된 비교적 현대적인 건물이며, 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없는 점이 장점입니다. 그러나 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당한다는 점과 매우 협소한 면적은 고려해야 할 단점입니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때, 시장 가치는 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 세류역 역세권 위치에 따른 시세 상승 잠재력

* 1인 가구 전월세 수요 확보 용이

* 권리관계 명확 및 인수 부담 없음

* 도시형생활주택으로서의 현대적 주거 형태

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원입니다. 주변 신축급 다세대주택의 최근 거래 가격 (약 1,588만원/평)과 본건의 감정가 대비 면적당 가격 (약 1,700만원/평)을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역이라는 환경적 요인을 감안하여, 감정가 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 보수적인 접근일 수 있습니다.

따라서, 주변 시세 및 부동산 시장 상황, 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 80,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.