나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [10] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경55916 (10) 사건번호로 수원지방법원에서 진행 중인 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 3층 304호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 126,000,000원입니다.

토지 면적은 15.31㎡ (약 4.63평)이며, 토지 지분도 15.315㎡ (약 4.63평)입니다.

건물 면적은 24.66㎡ (약 7.46평)이며, 건물 지분도 24.66㎡ (약 7.46평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 금OO이며, 공동담보로 인한 특이사항 및 특수물건정보가 있습니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통 여건으로는 단지 인근에 버스정류장 및 세류역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 가능합니다.

건축물대장에 따르면, 본 건물은 경기도 수원시 권선구 경수대로179번길 14 (세류동)에 위치하며, 2017년에 사용승인되었습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

말소기준권리는 2017년 11월 29일 접수된 신한은행의 근저당 960,000,000원입니다.

이하의 모든 권리(을1 근저당, 갑2 지분 이전, 갑3 강제경매, 갑4 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,005,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-10

* 확정일자: 2020-03-16

* 배당신고일자: 2025-06-12

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 서 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있으며, 지상권 등 특이사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 주거지대에 위치하며, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

인근에 세류역이 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 주거지로서의 가치를 높여줍니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 2022년식 신축 다세대주택인 '더스테이세류'(54.11㎡)가 26,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 1981년식 연립주택인 '심우'(40.13㎡)는 12,000만원에서 12,950만원 사이에 거래된 것으로 확인됩니다. 이는 건물의 신축 연도 및 주택 유형에 따라 가격 차이가 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

세류역 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평지붕의 5층 건물 중 3층에 해당하며, 기본적인 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

외벽은 화강석붙임, 내벽은 페인트 및 벽지 도배 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군사시설 관련 지역: 본 물건은 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 군사 작전 및 소음으로 인한 불편이 발생할 수 있습니다. 다만, 이러한 사항은 이미 지역 특성으로 반영되어 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 연식: 2017년 신축으로 비교적 신축에 속하지만, 향후 재건축 및 유지보수 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (제공된 건축물대장상 사용승인일 2017.11.13 기준)

1.6. 종합 의견

본 물건은 세류역 인근의 주거지대에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 연식과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 군사시설 관련 구역에 포함된 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 세류역 역세권 입지: 대중교통 이용 편의성이 우수합니다.

* 신축급 다세대주택: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명도가 용이합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 투자용으로 적합한 소형 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 126,000,000원입니다.

비교 대상 물건 분석 결과, 인근의 2022년식 신축 다세대주택(54.11㎡)이 26,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 면적(24.66㎡)과 신축 연식(2017년)을 감안하면 평당 시세는 약 480만원 내외로 추정됩니다.

이를 토대로 본 물건의 적정 가치를 산정하면 약 118,500,000원 수준으로 예상됩니다.

군사시설 관련 지역이라는 점과 소형 면적이라는 점을 감안하여, 감정가보다 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 115,000,000원 (1억 1천 5백만원)을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.