나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55916 [9] 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류역' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택 및 단독주택,
근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장 및 세류역이 소재하여 대중교통상황은 양호하며, 대상물건까지 차량접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층건 중 단위호수로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
내벽 : 페인트 및 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 근린생활시설임.
일련번호 2~17 : 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 승강기설비, 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 소로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장
ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55916 (9)

물건소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1169-3 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 126,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 금OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.31㎡ (약 4.63평)

토지지분: 15.315㎡ (약 4.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 24.66㎡ (약 7.46평)

건물지분: 24.66㎡ (약 7.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 기타사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, '세류역' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 인근에 버스정류장과 세류역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

물건은 남동측 및 남서측으로 소로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 소유권보존: 조복현외 1명 (2017-11-29)

* 근저당권: 신한은행 (말소기준권리, 960,000,000원, 2017-11-29)

* 지분 이전: 조복현 (2023-03-22)

* 강제경매: 금유은 (채권자, 72,525,753원, 2025-05-13, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (45,000,000원, 2025-05-19, 말소)

등기부채권 총액: 1,005,000,000원

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권개요: 해당사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김병준

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-02-01

* 확정일자: 2018-12-22

* 배당신고일자: 2025-07-01

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 말소기준권리

근저당권 (신한은행, 2017-11-29 접수)

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 1,005,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 상태

대상 물건은 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용 중이며, 건물 자체는 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 위치한 원룸형 도시형생활주택입니다.

4.2. 주변 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 1981년에 건축된 연립주택(약 40.13㎡)이 1억 2천만 원에서 1억 2천 9백 50만 원에 거래되었으며, 2022년에 건축된 다세대주택(약 54.11㎡)은 2억 6천만 원에 거래되었습니다.

본건은 2017년에 건축된 다세대주택(도시형생활주택-원룸형, 24.66㎡)으로, 신축 연식 대비 면적이 소형임을 고려할 때, 위 거래 사례들을 종합적으로 판단해야 합니다. 최근 거래된 신축 다세대 주택의 평당가(약 480만원/㎡)를 적용하면 본건의 면적(24.66㎡) 기준 약 1억 1천 8백 50만 원 수준으로 산정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트 평지붕입니다. 외벽은 화강석 붙임 마감, 내벽은 페인트 및 벽지 도배 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다. 기본적인 위생설비, 승강기 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

세류역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 수원역 또한 접근성이 좋아 AK플라자, 롯데몰 등 대형 쇼핑 및 편의시설 이용이 용이합니다. 세류공원, 수원천 산책로 등 녹지 공간도 가까이 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 군사 비행장이 인근에 있으나, 소음 대책 구역으로 지정된 점 외에 추가적인 혐오 시설 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련

건축물은 2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 규제 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련

말소기준권리보다 후순위의 강제경매 및 가압류 채권이 등기되어 있어 모두 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 채무 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 유의해야 합니다.

6.3. 임차인 관련

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 비교적 신축 연식(2017년) 대비 우수한 입지 조건과 교통, 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 세류역 역세권이며, 수원역 상권과의 연계성도 좋습니다. 주변에 공원 등 녹지 공간도 확보되어 있습니다. 다수의 선순위 근저당과 후순위 권리들이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 군사 비행장 관련 구역에 포함되어 있어 관련 제한 사항을 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세류역 도보 이용 가능 역세권 입지

* 수원역 인근 상권 및 편의시설 접근성 우수

* 2017년 신축 건물로 비교적 양호한 건물 상태

* 인근 개발 호재 (수원 비행장 이전 부지 스마트폴리스 조성 등)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 126,000,000원입니다. 최근 유사 지역의 신축 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 면적 대비 평당가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 하지만 면적이 소형인 점, 군용비행장 소음대책구역 등의 특수성을 감안해야 합니다.

경쟁 입찰 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 변동될 수 있으나, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가가 형성될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 126,000,000원 ~ 151,200,000원 (감정가의 100% ~ 120%)

권장 입찰가: 140,000,000원 내외

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.